Rapporto esplicativo

3. Le principali modifiche

3.1 Grandi linee della riforma

I modelli di adeguamento delle pigioni sottoelencati sono stati elaborati in base ai principi seguenti:

• neutralità nella distribuzione dei redditi

contrariamente alla prassi attuale, le nuove norme del diritto di locazione non dovrebbero avere, a lunga e media scadenza, alcun effetto ridistributivo tra inquilini e locatori;

• stabilizzazione dell’evoluzione delle pigioni

il modello fondato sull’indicizzazione in particolare, dovrebbe consentire di evitare in ampia misura fluttuazioni brusche e consistenti delle pigioni;

• trasparenza

la composizione e le variazioni delle pigioni dovranno seguire regole e principi chiari e comprensibili; gli elementi legati al mercato e quelli fondati sui costi dovranno essere separati con maggior chiarezza;

• libertà di scelta per le parti

le parti devono avere la possibilità di optare per un determinato modello di adeguamento della pigione a seconda delle circostanze specifiche e delle loro personali esigenze; con la stipula del contratto, stabiliranno se gli adeguamenti della pigione seguiranno le variazioni dei costi (pigione commisurata ai costi) quelle dell’indice nazionale dei prezzi al consumo (pigione indicizzata);

• semplificazione del sistema in caso di scelta della pigione indicizzata

le parti hanno la possibilità di scegliere un metodo semplice e trasparente per gli adeguamenti del canone: la pigione indicizzata è facilmente comprensibile per tutte le parti contraenti e di facile impiego; l’abbinamento tra tasso ipotecario e pigione viene a cadere, rendendo superflui calcoli complessi per la determinazione del reddito.

Il nuovo progetto di riforma è stato elaborato tenendo conto del rigetto dell'iniziativa popolare "per delle pigioni corrette" e del controprogetto indiretto:

- un sistema dualista che consta di un modello fondato sull’indicizzazione della pigione e di uno fondato sui costi introduce nella prassi in materia di locazione una maggior flessibilità;

- contrariamente all’iniziativa popolare, il nuovo progetto prevede delle alternative alla pigione basata sui costi e non modifica le disposizioni relative alla disdetta;

- a differenza del controprogetto, il nuovo progetto limita all’80 per cento

l’adeguamento al rincaro delle pigioni dovute per locali abitativi e circoscrive gli adeguamenti di pigione in seguito a trapasso di proprietà ai casi in cui il venditore è stato proprietario della cosa locata per almeno due anni;

- l’applicabilità delle disposizioni in materia di protezione contro le pigioni abusive è strutturata diversamente per le locazioni di spazi commerciali;

- il progetto rinuncia a imporre uno scaglionamento degli aumenti connessi a prestazioni suppletive del locatore e in caso di trapasso di proprietà.