Rapport explicatif

- Les dispositions concernant la protection contre les loyers abusifs sont plus

différenciées pour les locaux commerciaux.

- On a renoncé à un échelonnement imposé en relation avec des prestations

supplémentaires du bailleur ou en cas de changement de propriétaire.

3.2 Adaptation de loyer : système dualiste

• Liberté de choix des parties

Il s’est avéré, lors des travaux préparatoires concernant le nouveau projet, que seul un modèle dualiste avec libre choix des parties trouverait suffisamment de crédit auprès des locataires et des propriétaires. La liberté de choix permet, seule, de tenir dûment compte des différences entre les diverses catégories de bailleurs et des particularités régionales de fixation des loyers.

Le nouveau projet offre aux parties le choix entre l’adaptation des loyers à l’indice suisse des prix à la consommation (indexation du loyer) et l’adaptation des loyers en fonction de l’évolution des coûts (loyer basé sur les coûts). En l’absence

d’accord entre les parties, c’est l’indexation du loyer qui s’applique par défaut.

Les investisseurs institutionnels qui possèdent de nombreux logements, comme les caisses de pension ou les sociétés d’assurance, préféreront le plus souvent

l’indexation du loyer, plus simple à appliquer. Ils trouvent leur financement

principalement dans des fonds propres et n’ont généralement pas de problèmes de liquidités lorsque les taux hypothécaires montent. Les petits propriétaires privés, au contraire, qui peuvent avoir de tels problèmes car ils financent leurs immeubles principalement par des capitaux de tiers, préféreront le loyer basé sur les coûts ; en effet, cette méthode leur permettra de répercuter directement les hausses de coûts.

• Indexation du loyer

En cas d’indexation du loyer, le bailleur peut augmenter le loyer une fois par an en fonction de l’indice suisse des prix à la consommation, à concurrence de 80 %.

Pour les locaux commerciaux, l’adaptation convenue peut aller jusqu’à 100 %.

Le caractère abusif du loyer repose sur le critère du loyer comparatif. Il peut être invoqué soit au moment de la conclusion du bail, soit, après un changement de propriétaire.

• Loyer basé sur les coûts

Si les parties ont opté pour la méthode de l’adaptation en fonction de l’évolution des coûts, les éléments suivants d’adaptation sont pris en compte :

- l’évolution du taux moyen des créances hypothécaires en Suisse publié

trimestriellement par la Banque nationale suisse ;

- le renchérissement sur le capital propre ;

- l’évolution des frais d’entretien et des frais d’exploitation et d’administration inclus dans le loyer.

Le caractère abusif du loyer repose sur le critère du rendement excessif.