Rapporto esplicativo

3.2 Adeguamenti di pigione: sistema dualista

• Libertà di scelta per le parti

Nell’ambito dei lavori preparatori relativi al presente progetto, è risultato che soltanto un sistema dualista con libertà di scelta per le parti avrebbe incontrato un consenso sufficiente da parte sia degli inquilini che dei locatori. La libertà di scelta è il solo sistema che consenta di tener conto delle differenze regionali per quanto concerne la struttura delle pigioni.

Il presente progetto conferisce alle parti la facoltà di scegliere tra gli adeguamenti di pigione basati sull'indice nazionale dei prezzi al consumo (pigione indicizzata) e gli adeguamenti fondati sulle variazioni dei costi (pigione basata sui costi). In mancanza di accordo tra le parti, risulta applicabile un paragrafo generale che prevede

l’indicizzazione della pigione in base all’indice nazionale dei prezzi al consumo.

Gli investitori istituzionali che sono proprietari di numerose abitazioni, quali ad esempio le casse pensioni o le compagnie d’assicurazione, opteranno spesso e facilmente per la pigione indicizzata, in quanto si tratta del sistema più facile da applicare. Tali investitori si finanziano principalmente con capitale proprio e in genere, quando i tassi ipotecari salgono, non hanno problemi di liquidità. I piccoli proprietari privati, invece, che finanziano i propri immobili soprattutto con capitale di terzi e in caso di aumento dei tassi ipotecari si trovano confrontati a problemi di liquidità, propenderanno piuttosto per il sistema degli adeguamenti basati sui costi, che consente loro di trasferire direttamente gli aumenti dei costi.

• Pigione indicizzata

Se si applica il sistema dell’indicizzazione, il locatore può adeguare la pigione in ragione dell’80 per cento alla variazione dell'indice nazionale dei prezzi al consumo. Se si tratta di locali commerciali, l’adeguamento pattuito può arrivare fino al 100 per cento. Inoltre, se le parti optano per la pigione indicizzata, la pigione di riferimento continuerà a essere l'unità di misura per la valutazione del carattere abusivo della pigione all’inizio della locazione e in caso di trapasso di proprietà della cosa locata.

• Pigione basata sui costi

Se hanno optato per il sistema dell’adeguamento in base alle variazioni dei costi, le parti potranno tener conto dei seguenti fattori di costo:

- evoluzione del tasso medio pubblicato a scadenza trimestrale dalla Banca nazionale svizzera per i crediti ipotecari in Svizzera;

- rincaro sul capitale proprio;

- evoluzione dei costi di manutenzione nonché dei costi di esercizio inclusi nella pigione.

Se le parti hanno scelto questo sistema di adeguamento, la valutazione del carattere abusivo della pigione avverrà in base al criterio del reddito sproporzionato.