Rapport explicatif

3.3 Autres motifs d’adaptation du loyer

Prestations supplémentaires du bailleur

Le projet donne au bailleur la possibilité – comme en droit actuel – d’adapter le loyer s’il fournit des prestations supplémentaires. Le loyer convenu se rapporte à l’état de l’objet à un moment donné. Il ne couvre par les prestations

supplémentaires que le bailleur fournit ultérieurement, par exemple en faisant installer un nouvel ascenseur. Le bailleur peut en ce cas augmenter le loyer. Les mesures qui apportent des améliorations écologiques dans le domaine énergétique peuvent également donner lieu à une augmentation de loyer.

Loyer échelonné

Comme en droit actuel, les parties ont la possibilité de conclure une convention d’échelonnement du loyer. Elles partent, d’un commun accord, d’un niveau peu élevé en prévoyant d’emblée les adaptations qui seront nécessaires ultérieurement. Cette méthode est parfois souhaitée, notamment en cas de première location d’un logement.

Le projet ne prévoit plus, par contre, une durée minimale du bail de trois ans, du fait qu’il ne sera plus possible, à l’avenir, d’émettre une réserve lors de la conclusion du contrat. Les parties peuvent cependant convenir d’un échelonnement du loyer, ce qui va à même fin mais donne lieu à moins de litiges et constitue une simplification. A l’expiration de la durée d’échelonnement convenue, les parties peuvent choisir de nouveau un modèle d’adaptation du loyer.

Loyer basé sur le chiffre d’affaires

Il sera encore possible, dans le cas des locaux commerciaux, de subordonner le loyer au chiffre d’affaires réalisé par l’entreprise locataire, entièrement ou en partie. En pratique, le loyer se compose souvent d’une base fixe et d’une partie variable.

Contrat-cadre de bail

En vertu de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale (RS 221.213.15), les associations de locataires et de bailleurs ont conclu des contrats-cadres qui ont été déclarés de force obligatoire générale, l’un pour la Suisse romande et l’autre pour le canton de Vaud.

Comme le droit actuel, le projet autorise les adaptations de loyer fondées sur les recommandations d’un contrat-cadre de bail.

3.4 Autres modifications importantes

Champ d’application

Le champ d’application des dispositions sur la protection contre les loyers abusifs est réduit de la manière suivante.

• Les appartements et maisons de luxe d’une surface nette habitable de plus de 150 m² en sont exclues. Les locataires qui se situent dans cette catégorie de prix peuvent en effet être considérés comme de force égale avec les bailleurs. Ils n’ont pas besoin de mesures de protection particulières dont le but est de protéger la partie la plus faible. La surface nette habitable