Rapporto esplicativo

3.3 Altri motivi di adeguamento delle pigioni

Prestazioni suppletive del locatore

In base al diritto attualmente in vigore, il locatore che fornisce prestazioni suppletive ha la possibilità di adeguare la pigione. Il presente progetto conserva al locatore questa facoltà. La pigione pattuita fa riferimento allo stato dell’ente locato a un certo momento. Essa non copre le eventuali prestazioni supplementari fornite dal locatore nel corso della locazione, come ad esempio l’installazione di un nuovo ascensore. Il locatore che fornisce prestazioni suppletive potrà dunque chiederne l'aumento. Legittimeranno un aumento di pigione anche le misure che comportano una riduzione del carico ambientale dal profilo energetico.

Pigioni scalari

Le parti avranno la possibilità, come sotto il regime attualmente in vigore, di pattuire una pigione scalare. Potranno ad esempio, di comune accordo, partire da una pigione poco elevata e prevedere i successivi adeguamenti; il ricorso a questo metodo è talvolta auspicato quando si tratta della prima locazione di un alloggio.

Il progetto non richiede più che il rapporto di locazione sia concluso per un minimo di tre anni, anche perché in futuro chi conclude un contratto di locazione non potrà più formulare delle riserve. Le parti potranno tuttavia raggiungere lo stesso obiettivo, ma con minori occasioni di disputa e in modo più semplice, pattuendo pigioni scalari. Una volta trascorso il periodo di scaglionamento stabilito, le parti potranno scegliere un altro modello per l’adeguamento della pigione.

Pigione fondata sulla cifra d’affari

Nel caso della locazione di locali commerciali, la pigione potrà ancora dipendere, del tutto o in parte, dall'evoluzione della cifra d’affari conseguita dalla ditta conduttrice. In pratica, la pigione sarà spesso composta da un importo fisso combinato con un elemento variabile.

Contratti-quadro di locazione

Basandosi sulla legge federale del 23 giugno 1995 sui contratti-quadro di locazione e sul conferimento dell’obbligatorietà generale (RS 221.213.15), le associazioni di inquilini e locatori hanno concluso dei contratti-quadro per la Svizzera romanda e per il Canton Vaud. In seguito è stata conferita loro l’obbligatorietà generale.

Il presente progetto dispone che le pigioni potranno essere adeguate anche in futuro sulla base delle raccomandazioni di un contratto-quadro di locazione.

3.4 Altre modifiche importanti

Campo d’applicazione

Il presente progetto di riforma restringe il campo d'applicazione delle disposizioni sulla protezione dalle pigioni abusive nelle seguenti ipotesi:

• le disposizioni di protezione non si applicano se si tratta di alloggi di lusso e di case unifamiliari con una superficie abitabile netta superiore ai 150 metri quadrati; i conduttori di abitazioni che si situano in questa categoria di prezzo non sono considerati parte debole come i comuni inquilini, e perciò non necessitano della protezione specifica riservata ai contraenti più deboli. Il criterio della superficie abitabile netta subentra a quello del numero di locali, il quale di per se solo non l'unico indizio significativo delle dimensioni di un appartamento o di una casa;