Rapporto esplicativo

• in avvenire, le parti che concludono un contratto di locazione relativo a locali commerciali potranno escludere di comune accordo l’applicazione delle disposizioni di protezione.

Adeguamento in funzione del rendimento adeguato

Se la pigione è commisurata ai costi, nel corso della locazione il locatore può invocare motivi di aumento relativi basati sulla variazione dei costi e, in aggiunta, adattare ogni sette anni la pigione in funzione del rendimento adeguato. Questa disposizione consente di aumentare a un livello adeguato, entro un lasso di tempo prevedibile e senza disdetta, una pigione iniziale che per una qualunque ragione fosse stata fissata a un livello troppo basso.

Trapassi di proprietà

Per impedire un aumento sproporzionato delle pigioni a causa di continui trapassi di proprietà, il canone potrà essere aumentato in seguito a un cambiamento di proprietario soltanto se il venditore è stato proprietario dello stabile per almeno due anni.

Autorità di conciliazione

Le autorità di conciliazione sono investite della competenza generale a dirimere tutte le vertenze il cui valore litigioso non supera i 5'000 franchi. Le attuali competenze decisionali in materia di protezione contro le disdette, di proroga del rapporto di locazione e di deposito della pigione verranno mantenute, in quanto nella prassi si sono rivelate una scelta valida. L’estensione delle competenze decisionali dovrebbe consentire di abbreviare la durata delle vertenze in materia di locazione e alleviare i tribunali civili.

4. Nuova definizione della pigione abusiva

4.1 Pigione indicizzata

Se le parti hanno optato per la pigione indicizzata o se questo metodo si applica per difetto in mancanza di accordi contrari, il carattere abusivo della pigione sarà valutato in funzione delle pigioni in uso per la locazione di locali abitativi e commerciali comparabili. Si tratta di un parametro oggettivo, che ben si combina con il modello

dell’indicizzazione in quanto riflette il valore di mercato e, come gli adeguamenti di pigione giustificati dal rincaro, non si basa direttamente sui costi del locatore.

La pigione di riferimento deve essere calcolata in base a un metodo generalmente riconosciuto, al passo con ultimi progressi della scienza. La legge enumera i principali criteri di riferimento: ubicazione, superficie, stato, periodo di costruzione e dotazione dei locali. L’ordinanza sul diritto di locazione disciplinerà in modo dettagliato il sistema di calcolo, l’applicazione del metodo e le modalità di pubblicazione. Un gruppo di lavoro permanente, formato da rappresentanti degli ambienti scientifici e dalle associazioni interessate, provvederà a un’applicazione ottimale del metodo. Verificherà vantaggi e svantaggi di un’eventuale pubblicazione e li comparerà con la struttura concreta e con il campo d’applicazione del modello.

Le pigioni di riferimento potranno essere calcolate in base a un altro metodo in virtù di un opportuno contratto-quadro di locazione. La legge federale sui contratti-quadro di locazione e sul conferimento dell’obbligatorietà generale permette al Consiglio federale di autorizzare delle deroghe dalle disposizioni di carattere imperativo in materia di