Rapport explicatif

avantages et les inconvénients d’une publication, en fonction de critères pratiques et du champ d’application du modèle.

Le calcul des loyers comparatifs pourra se fonder sur une autre méthode, en vertu d’un contrat-cadre. La loi fédérale sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale permet au Conseil fédéral d’autoriser des dérogations à des dispositions impératives du droit du bail lorsque le contrat-cadre offre aux locataires une protection pour le moins équivalente à celle du droit

ordinaire contre les loyers abusifs. Les associations et organisations

représentatives pourraient donc s’accorder sur un autre modèle applicable dans une région déterminée, dans la mesure où ce modèle répondrait des exigences comparables au modèle légal.

4.2 Loyer basé sur les coûts

Si les parties au contrat ont convenu d’adapter les loyers à l’évolution des coûts, le caractère abusif du loyer repose sur la notion de rendement adéquat. Le rendement adéquat est égal au rendement brut rapporté à la valeur d’investissement

déterminante.

Le rendement brut adéquat se compose des intérêts du capital, auxquels s’ajoutent un supplément pour les risques sur le capital propre, un supplément pour les frais d’entretien et un supplément pour les frais d’exploitation et d’administration. Pour les intérêts sur le capital, on se fonde sur le taux d’intérêt moyen des créances hypothécaires en Suisse publié trimestriellement par la Banque nationale suisse. La référence à cette valeur moyenne présente l’avantage de tenir compte tant des hypothèques fixes que des hypothèques variables, ce qui est plus représentatif du marché des capitaux. Le supplément pour les risques sur le capital propre s’élève à 0,3 % de la valeur d’investissement. Le supplément pour les frais d’entretien

dépend de l’âge de l’immeuble, ce qui permet de tenir compte de l’augmentation progressive des coûts.

En droit du bail, la valeur d’investissement correspond au coût du terrain et de la construction ou au prix d’achat, augmentés des dépenses créant une plus-value et d’une compensation du renchérissement rapportée aux fonds propres initiaux et aux fonds propres pouvant être pris en compte investis ultérieurement dans des travaux créant une plus-value. La part des fonds propres demeure fixée de manière

forfaitaire à 40 % des investissements initiaux ou des investissements créant une plus-value. Si les chiffres susmentionnés ne sont pas connus, on se fonde sur la valeur d’assurance de l’immeuble corrigée des frais d’aménagement extérieur de l’immeuble et de la dépréciation due à l’âge, plus le coût du terrain. En l’absence de valeur d’assurance de l’immeuble, une expertise de la valeur réelle est établie. Si le prix du terrain n’est pas connu, ce qui est rare dans la pratique, on se fonde sur l’année de construction ou d’acquisition et sur la situation du bien-fonds.

Le Conseil fédéral arrêtera par voie d’ordonnance les modalités de calcul du

rendement brut (sauf le supplément pour les risques sur le capital propre, fixé à 0,3 % par la loi) et les règles applicables pour déterminer le coûts de construction et du terrain lorsqu’ils ne sont pas connu. Le caractère abusif du loyer pourra être