Rapporto esplicativo

locazione se il contratto-quadro offre agli inquilini una protezione almeno uguale contro le pigioni abusive. Di conseguenza, le associazioni e organizzazioni rappresentative potranno accordarsi per un determinato settore su un altro modello, purché i suoi requisiti siano comparabili a quelli del modello previsto dalla legge.

4.2 Pigione commisurata ai costi

Se le parti hanno optato per il modello di adeguamento fondato sulla variazione dei costi, il carattere abusivo della pigione sarà determinato in funzione del rendimento adeguato. Il rendimento adeguato corrisponde al rendimento lordo riferito al valore d’investimento stabilito in base al diritto di locazione.

Il rendimento lordo adeguato è composto dalla remunerazione del capitale nonché da un supplemento per il rischio sul capitale proprio, uno per le spese di manutenzione e uno per le spese d’esercizio e d’amministrazione. Per quanto riguarda la remunerazione del capitale, fa stato il tasso d’interesse medio pubblicato trimestralmente dalla nostra Banca nazionale per i crediti ipotecari in Svizzera. Il riferimento a questo tasso medio consente di tener conto tanto delle ipoteche fisse quanto di quelle variabili, e quindi rispecchia meglio il mercato dei tassi. Il rendimento lordo è composto anche dal supplemento per il rischio sul capitale proprio, pari allo 0,3 per cento dei costi

d’investimento, e dal supplemento per le spese di manutenzione commisurato all’età dell’immobile, che consente di tener conto della crescita dei costi di manutenzione nel corso del tempo.

Il valore d’investimento stabilito in base al diritto di locazione corrisponde al costo originario della costruzione e del terreno o al prezzo d’acquisto, aumentato delle spese ad incremento del valore dell’immobile nonché della compensazione del rincaro sul capitale proprio investito inizialmente e sul capitale proprio eventualmente computabile investito in un secondo tempo in lavori ad incremento del valore dell’immobile. La parte di capitale proprio corrisponderà ancora forfetariamente al 40 per cento degli investimenti iniziali o ad incremento del valore dell’immobile. Se questi dati non sono noti, il valore d’investimento corrisponderà al valore assicurativo dell’immobile depurato dai costi per i lavori di sistemazione esterna e dal deprezzamento dovuto all'età dell'immobile, più un supplemento per il costo del terreno. Se il valore assicurativo non può essere determinato, si ricorrerà a una perizia per determinare il valore reale. Se il prezzo del terreno non è noto, caso che in pratica si presenta di rado, ci si fonderà sull’anno di costruzione o sull’anno d’acquisto nonché sull’ubicazione del fondo.

I dettagli riguardanti la fissazione del rendimento lordo (eccezion fatta del supplemento per il rischio dello 0,3 per cento stabilito dalla legge per il capitale proprio) e le regole applicabili alla determinazione del valore dell’edificio e del terreno saranno disciplinati per via di ordinanza. Il criterio del rendimento adeguato sarà applicato sia per la valutazione del carattere abusivo della pigione iniziale, sia per la verifica prevista ogni sette anni nel corso del rapporto di locazione.

5. Apprezzamento del progetto

5.1 Svantaggi

Le associazioni di locatori sono contrarie a un modello fondato unicamente sui costi. D’altra parte, le associazioni degli inquilini non accettano il principio di una pigione basata soltanto su criteri di mercato. Si trattava dunque di escogitare soluzioni equili-