Ergebnisbericht

Bericht vom 16. Oktober 2014 über die Ergebnisse der Vernehmlassung zur Änderung des Mietrechts im Obligationenrecht (OR)

reits heute über die Möglichkeit Auskunft über den früheren Mietzins zu erhalten. Die Änderung führt zu Mehraufwand und Unkosten für Anpassung, Herausgabe und Einarbeitung der neuen Formulare. Wird die Formularpflicht schweizweit eingeführt, so erachtet es der SVIT als Schadensbegrenzung, wenn ein schweizweites Formular zur Anwendung kommt.

CGI: Der Mieter verfügt bereits heute über die Möglichkeit Auskunft über den früheren Mietzins zu erhalten. Es führt nicht zu einer Erweiterung der Transparenz.

WOHNEN SCHWEIZ: Es führt zu einer zusätzlichen Formalisierung für nicht professionalisierte Vermieter.

Hausverein: Es fördert die Transparenz und hat eine präventiv preisdämpfende Wirkung.

VII: Transparenz wird bereits mit geltendem Recht gewährleistet. Mit Verweis auf diejenigen Kantone, welche bereits heute die Formularpflicht kennen, wird die preisdämpfende Wirkung verneint. Zudem führt die Formularpflicht zu einer Vermehrung der Anfechtungen des Anfangsmietzinses und entspricht nicht dem Grundsatz „pacta sunt servanda“. Als Alternativvorschlag wird vorgebracht, dass der Mieter bei Bekanntgabe des Vormietzinses kein Recht auf Anfechtung des Anfangsmietzins hat.

CATEF: Der bürokratische Aufwand einer solchen Regelung wäre gross, da jedes Formular die kantonalen Schlichtungsbehörden erwähnen müsste. Zudem würde die territoriale Nähe zu den bewirtschafteten Liegenschaften wegfallen. Ausserdem habe die kantonale Zuständigkeit nie zu Problemen geführt.

Wohnbaugenossenschaften Schweiz: Wohnbaugenossenschaften werden oft durch die öffentliche Hand gefördert. Je nach Förderung ist ein Bundesamt oder eine kantonale oder kommunale Stelle anzurufen. Für die Mitteilung des Anfangsmietzinses werden deshalb unterschiedliche Formulare nötig sein. Für kleinere, im Nebenamt geführte Genossenschaften besteht die Gefahr, durch die Verwendung eines falschen Formulars einen Formfehler zu begehen. Es stellt sich zudem die Frage, ab wann die Frist für die Anfechtung des Anfangsmietzinses zu laufen beginnt, wenn das Formular vor Abschluss des Mietvertrages abgegeben wurde. Die durch das Formular gewonnene Transparenz ist aber zu begrüssen.

FRI: Es bestehen mietrechtliche Unterschiede zwischen den Kantonen. Die Ausweitung der Formularpflicht auch auf Kantone, die keine Wohnungsnot kennen, geht zu weit.

Zudem sollte das Formular weiterhin bei Abschluss des Vertrages abgegeben werden und nicht vorab, um Rechtsunsicherheiten zu vermeiden. Eine vorab erfolgende Verteilung würde zudem noch folgende Fragen aufwerfen.

• Wann soll das Formular abgegeben werden?

• Wie kann man die Abgabe des Formulars beweisen?

• Kann der Mieter, der das Formular im Vorfeld berücksichtigt und den Mietvertrag dennoch abschliesst, im Nachhinein dennoch den Anfangsmietzins anfechten? Oder gilt gar, dass er den Anfangsmietzins akzeptiert hat?

• Kann der Mieter, der aufgrund des Formulars vor Unterzeichnung des Mietvertrages eine Mietzinsreduktion erwirkt, den Anfangsmietzins dennoch anfechten?

HEV: Der Mieter hat bereits unter geltendem Recht die Möglichkeit beim Vermieter den Vormietzins anzufragen. Die Formularpflicht führt nicht zu einer Erweiterung der Transparenz und hat Einschnitte in die Vertragsfreiheit sowie eine Rechtsunsicherheit für Vermieter in Bezug auf die Kalkulierbarkeit der Investitionsverzinsung zur Folge. Zudem liegt die Organisation der Schlichtungsbehörden und Gerichte in kantonaler Hoheit,

weshalb eine regionale Differenzierung erforderlich ist. Eine Steigerung der Anfechtungen des Anfangsmietzinses würde ferner eine Vermehrung des administrativen Aufwands und der Kosten mit sich führen.