Rapport explicatif

 Les facteurs suivants conduisent notamment à une augmentation des prix : un environnement de taux d'intérêt bas ; une forte demande indigène en raison d'une crise des placements pour les particuliers, les caisses de pension et les assurances ; l'immigration ; l'initiative sur les résidences secondaires ; l'aménagement du territoire.

 Lorsque les attentes générales en matière de rendement baissent, la valeur marchande des biens immobiliers augmente ; lorsque ces biens immobiliers sont négociés à des prix supérieurs, la valeur de nombreux immeubles de rendement – qui ne sont pas mis sur le marché – augmente d’autant. Cela explique la multiplication par deux de la capitalisation boursière des sociétés immobilières entre 2009 et 2014.

Si, malgré les conclusions de l'évaluation précitée, le Conseil fédéral ne propose pas mais soumet néanmoins à la discussion une révision en relation avec les règles sur les établissements stables ainsi que sur les sociétés immobilières d'habitation, les raisons en sont les suivantes :

Dans le contexte actuel, il faut prendre en compte également des considérations politiques. La loi a expressément pour but de limiter l'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à l'étranger « dans le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse » (art. 1^erLFAIE). Le territoire doit rester en premier lieu en mains suisses (FF 1981 III 588). Il est ainsi tenu compte du fait que le sol est une ressource limitée. La loi ne réserve cependant pas l’acquisition d’immeubles à des citoyens suisses. Les ressortissants des Etats membres de l’UE et de l’AELE qui ont leur domicile légal et effectif en Suisse, ainsi que les ressortissants d’Etats tiers titulaires d’une autorisation d’établissement, sont assimilés en grande partie aux citoyens suisses. Ils ont le même accès, sur le plan qualitatif et quantitatif, au marché immobilier suisse. Sur ce point, rien ne doit changer.

La révision de 1997, exemptant l’acquisition d’établissements stables du régime de l’autorisation, constituait une partie d’un programme conjoncturel (FF 1997 II 1115). Il en découle que, selon le droit actuel, une personne à l'étranger acquérant un immeuble servant d'établissement stable doit uniquement démontrer qu'elle le louera ou l'affermera en vue d'une utilisation commerciale ou industrielle ; elle n'a pas besoin de prouver l'existence d'un rattachement à la Suisse. Ainsi, s'agissant d'immeubles servant d'établissement stable, la LFAIE autorise un pur placement de capitaux, alors qu'il est prohibé par ailleurs (cf. art. 12, let. a, LFAIE). Si l'on compare cette situation avec le but premier de la loi (art. 1^erLFAIE), on doit constater que cela signifie que les immeubles servant d'établissement stable ne sont guère comptés comme sol indigène. La situation juridique actuelle est difficilement compatible avec l'objectif de base de la LFAIE. Les règles soumises à discussion doivent donc être comprises comme un retour au but de la loi : l'acquéreur devrait présenter un certain rattachement – même ténu – à la Suisse.

L’acquisition de parts cotées en bourse de sociétés immobilières n’a été exemptée du régime de l’autorisation qu’en 2005. Celle de parts de fonds immobiliers n’a jamais été assujettie au régime de l'autorisation. Dans le premier cas, contrairement au deuxième, les acquéreurs ont des possibilités et des droits de participation dans la société. Il n'est donc pas conforme à l’esprit de la loi de les exempter de l’autorisation. En outre, il existe, dans ce contexte, un problème d'exécution : le droit actuel n'assujettit pas au régime de l'autorisation l'acquisition de parts de sociétés immobilières cotées auprès d'une bourse ; si toutefois une telle société veut acquérir