Rapport explicatif

Al. 1 et 2

Le Conseil fédéral fixera un taux hypothécaire de référence calculé sur la base d’une moyenne à long terme (il correspondrait actuellement à un taux d’environ 4,5 %) applicable aux baux qui, sous le nouveau régime, seront fondés sur l’évolution de l’indice des prix à la consommation. On veut en effet que l’adaptation du loyer prévue par le droit transitoire permette d’atteindre une valeur qui correspondra à la moyenne escomptée à long terme. On entend éviter de la sorte que les

augmentations futures dues au renchérissement partent, en fonction du taux

hypothécaire au moment de l’entrée en vigueur de la modification, d’une base soit trop élevée soit trop basse par rapport à l’évolution à long terme des taux

hypothécaires. Cet objectif prime le fait d’assurer une adaptation pleine et entière du loyer en fonction du droit actuel. Pour le réaliser, il faut être prêt à accepter que le droit à une adaptation du loyer selon le CO actuel ne puisse être transcrit dans les faits que partiellement ou pas du tout, selon la valeur du taux hypothécaire au moment de l’entrée en vigueur du nouveau droit et le montant du taux de référence.

Al. 3 et 4

Dans le cas des baux qui, sous le nouveau régime, seront fondés sur l’évolution des coûts, l’adaptation des loyers fondée sur le droit transitoire se basera sur le taux hypothécaire calculé selon l’ancien droit et valable au moment de l’entrée en

vigueur de la modification. Cette réglementation transitoire est notamment

nécessaire du fait que le taux hypothécaire déterminant n’est pas le même dans l’ancien et dans le nouveau droit.

Art. 6

Cet article précise, pour les baux en cours, que la base de calcul est le niveau de l’indice suisse des prix à la consommation au moment de l’entrée en vigueur de la modification, si le loyer est indexé sous le nouveau régime. Il s’agit d’exclure explicitement toute adaptation rétroactive à un niveau de l’indice qui pourrait, dans certaines circonstances, remonter à plusieurs années. Pendant cette période, le bailleur a pu, en effet, faire valoir tous les motifs d’augmentation prévus par le droit en vigueur.

Art. 7

Le passage du nombre de pièces à la surface nette habitable, comme critère de l’applicabilité des dispositions sur la protection contre les loyers abusifs, requiert une disposition visant à préserver l’acquis des locataires et des propriétaires. Si le locataire a par exemple conclu un contrat de bail portant sur un logement de quatre pièces, luxueusement équipé, de plus de 150 m² de surface nette habitable,, cette protection doit être maintenue. A l’inverse, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs ne s’appliqueront pas, après comme avant, à un logement de luxe de six pièces mais de moins de 150 m². Il en va de même des modifications

concernant la location de locaux commerciaux. L’ancien droit reste donc

déterminant tant que le bail en cours de l’entrée en vigueur du nouveau droit ne prend pas fin.