Rapport explicatif

Les conditions actuelles de la contestation du loyer initial sont supprimées

(nécessité personnelle ou familiale, contrainte de signer le bail en raison de la situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux,

augmentation sensible du loyer initial par rapport au précédent loyer ; art. 270, al. 1). En effet, les Chambres fédérales les avaient biffées lors du débat sur le contreprojet indirect, parce qu’elles donnaient souvent lieu à des litiges. C’est une nette simplification par rapport au droit actuel. Tous les locataires ont les mêmes

possibilités de contestation et certaines notions contestées, telles que la pénurie de logement, sont supprimées.

Art. 270a Contestation des augmentations du loyer ou d’autres modifications au détriment du locataire

Al. 1 et 2

Comme en droit actuel, le locataire peut contester une augmentation de loyer devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la notification. Selon la jurisprudence actuelle, il peut invoquer le fait que le rendement est déjà suffisant ou que l’objet loué produit un rendement excessif (des exceptions sont prévues aux art. 270c et 270d pour les loyers indexés et les loyers échelonnés), ce qui implique un examen compliqué du rendement.

Le projet apporte une simplification. Seul un contrôle selon des critères relatifs est encore possible. Il s’agit de constater si l’augmentation du loyer correspond aux règles légales (Méthode relative). Le locataire peut par exemple faire valoir que l’augmentation du loyer n’est pas justifiée par une modification de l’indice des prix à la consommation ou du taux d’intérêt moyen des créances hypothécaires en Suisse. Il ne peut pas, par contre, invoquer un rendement excessif ou un dépassement du loyer comparatif. Il n’y a donc pas d’examen illimité d’un éventuel caractère abusif de l’augmentation de loyer. Le système implique cependant deux exceptions. Si le bailleur adapte le loyer, après sept ans de bail, en fonction du rendement adéquat (v. art. 269k), le locataire doit avoir la possibilité de s’y opposer en cas du

rendement excessif. D’autre part, le locataire peut demander un contrôle absolu du loyer, si une augmentation en fonction des loyers comparatifs ou du prix d’achat est annoncée suite à un changement de propriétaire. De plus, il peut faire valoir le fait que les délais applicables aux augmentations de loyer n’ont pas été respectés.

Al. 3

Cette disposition correspond matériellement à l’art. 270b, al. 2, en vigueur.

Art. 270b Demande de réduction du loyer en cours de bail

Al. 1

Le projet, contrairement au droit actuel, énumère exhaustivement les cas dans lesquels le locataire peut demander une réduction du loyer. Si le loyer est indexé, une telle demande est possible lorsque l’indice a diminué. En cas de loyer basé sur les coûts, il faut que le taux moyen déterminant des créances hypothécaires ait diminué de 0,25 % au minimum (à prévoir dans l'ordonnance).