Rapport explicatif

Par analogie avec l’al. 1, les demandes de réduction de loyer présentées avant l’entrée en vigueur de la modification mais devant prendre effet à une date

ultérieure demeureront régies par l’ancien droit.

Art. 3

Comme le loyer basé sur les coûts est de règle sous le régime actuel, on peut partir de l’idée que la majorité des bailleurs et des locataires préfèrera conserver cette méthode à l’avenir. Le projet prévoit donc que le loyer basé sur les coûts s’applique par défaut sous le nouveau régime juridique, sauf convention contraire. Si les parties préfèrent l’indexation du loyer, elles peuvent en convenir par écrit dans le délai d’un an.

Cette solution tient compte du fait que le loyer basé sur les coûts correspond mieux aux besoins des bailleurs particuliers. Il est plus simple pour eux que ce modèle s’applique sans qu’il y ait besoin de conclure un accord avec les locataires. Quant aux bailleurs professionnels du marché du logement, on peut attendre d’eux qu’ils concluent des conventions avec les locataires s’ils veulent opter pour l’indexation des loyers. De plus, un changement de système implique de toute façon un certain besoin d’information lié à un surcroît de travail administratif. Il sera aussi plus facile de reconduire les réserves contractuelles concernant les loyers.

Art. 4

Selon le droit actuel, les contrats de bail avec indexation des loyers doivent être conclus pour au moins cinq ans. Le loyer initial est fixé dans la perspective d’un bail de longue durée. La convention conclue entre les deux parties doit être protégée. C’est pourquoi les dispositions transitoires prévoient que l’ancien droit s’applique jusqu’à l’expiration de ces contrats.

Art. 5

Cette disposition garantit que les bailleurs qui ont répercuté sur les loyers les

baisses des taux hypothécaires sous le régime juridique actuel ne seront pas

défavorisés par rapport à ceux qui ne les ont pas répercutées. En même temps, elle préserve dans une large mesure les droits des locataires qui peuvent prétendre à une réduction du loyer en vertu du droit actuel. Ils ne doivent pas être désavantagés dans le sens où ils perdraient entièrement et irrévocablement tout droit à la

réduction du loyer. Pour atteindre ces deux objectifs, axés sur l’équité dans les adaptations de loyer, le projet prévoit que le bailleur faisant payer le loyer sur la base d’un taux hypothécaire supérieur au taux valable en vertu du droit transitoire doit procéder à la correction dès la première augmentation du loyer. L’adaptation du loyer prévue par le nouveau droit a alors lieu sur cette nouvelle base.

A l’inverse, le bailleur peut adapter le loyer au taux valable en vertu du droit

transitoire, lors de la première augmentation du loyer régie par le nouveau droit, s’il reposait sur un taux hypothécaire inférieur. L’adaptation du loyer prévue par le nouveau droit a alors lieu sur cette nouvelle base.

Cette correction intertemporelle, qu’il s’agisse d’une réduction ou d’une

augmentation du loyer, se fait selon les principes de l’ancien droit et compte tenu des règles découlant de la jurisprudence concernant notamment les exceptions opposables à l’adaptation du loyer.