Ergebnisbericht

Zusammenfassung der Ergebnisse des Vernehmlassungsverfahrens Obligationenrecht (Miete)

volle Überwälzung der Teuerung auf die Mietzinse und die genaue Zusammensetzung des massgebenden Index umstritten. Mehrere Teilnehmer fordern einen tieferen Überwälzungssatz (z.B. 80 Prozent) oder das Abstützen auf einen Index, der keine Miet- und Energiekosten enthält. Von den Vermieterorganisationen wird hervorgehoben, dass einzelne Bestimmungen ausdrücklich nur im Rahmen und als Teil des vorliegenden Kompromisses akzeptiert werden können. Auch von Vernehmlassungsteilnehmern, die an der Ausarbeitung des Kompromisses nicht beteiligt waren, wird verschiedentlich betont, dass dessen Gleichgewicht nicht durch die Abänderung von einzelnen Elementen gefährdet werden darf.

5.2 Die Themen im Einzelnen

5.2.1 Anwendbarkeit der Missbrauchsbestimmungen

Der vorgeschlagene Gesetzestext, der die Nettowohnfläche anstelle der Zimmerzahl als Abgrenzungskriterium für die Anwendung der mietzinsrechtlichen Schutzbestimmungen vorsieht, wird in den meisten Stellungnahmen begrüsst. Nur ein Vernehmlassungsteilnehmer (LU) verlangt die Beibehaltung der bisherigen Definition. Vereinzelt wird angeregt, eine Ausdehnung auf 180m² zu prüfen, auf den Begriff "luxuriös" zu verzichten oder weitere Abgrenzungskriterien, beispielsweise den Mietpreis pro Fläche, in Erwägung zu ziehen. Mehrfach wird vorgeschlagen, die Begriffe "luxuriös" und "Nettowohnfläche" näher zu definieren. Für letztere wird beispielsweise eine Berechnung nach der SIA-Norm vorgeschlagen. Im Bezug auf Geschäftsräume wird von einigen Vernehmlassungsteilnehmern angeregt, diese teilweise oder gänzlich von den Bestimmungen über missbräuchliche Mietzinse auszunehmen.

5.2.2 Vergleichsmieten

Im Grundsatz wird die Vergleichsmiete von sehr vielen Vernehmlassungsteilnehmern begrüsst. Insbesondere die Vermieterorganisationen bezeichnen es für das System der Indexmiete als folgerichtig, den Missbrauch anhand von Vergleichsmieten zu definieren. Eine Organisation (STV) lehnt die Vergleichsmieten kategorisch ab. Auch der SAV und einzelne Kantone äussern grundsätzliche Vorbehalte gegenüber einer Missbrauchsgesetzgebung, die auf statistische Erhebungen abstellt. Zum Teil werden Bedenken formuliert und angeregt, im Bezug auf die Überprüfung der Anfangsmietzinse Berechnungsmodelle zu prüfen, die übersetzte Erträge vermeiden (SP, SGF, Frauenzentrale Graubünden). Von etlichen Teilnehmern werden Zweifel daran geäussert, dass das Instrument der Vergleichsmieten genügend präzis ist und es wird bemängelt, dass das Modell noch unvollständig ist. Vor diesem Hintergrund werden vertiefte Abklärungen und Tests betreffend Auswirkungen und Inhalt der Vergleichsmiete verlangt. Zudem wird gefordert, dass das Modell auf Gesetzesebene näher beschrieben wird, beispielsweise soll definiert werden, ob als Grundlage die Netto- oder die Bruttomieten dienen.

Einige Kantone und politische Parteien und viele Organisationen verlangen ausdrücklich, dass das Instrument der Vergleichsmieten nicht nur den Schlichtungsbehörden und Gerichtsinstanzen zugänglich, sondern öffentlich ist und sowohl den Mietenden als auch den Vermietenden zur Verfügung steht. Nur ein Kanton (ZG) befürwortet ausdrücklich, dass das Instrument nur den Schlichtungsbehörden und Gerichten zugänglich ist. Die FRI regt an, die Frage der Öffentlichkeit auf Gesetzesstufe zu regeln.

Die Bandbreite von 90 Prozent wird von vielen Vernehmlassungsteilnehmern als sinnvoll erachtet oder zumindest als Teil des gefundenen Kompromisses akzeptiert. Die SP erachtet den Wert von 90 Prozent als sehr hoch und die GPS macht den Vorschlag, die Bandbreite bei 80 Prozent zu definieren. Der HVS fordert den Einbau eines Bremsmechanismus, der übersetzte Renditen und eine Spiralwirkung nach oben verhindert.

Auch die Stellungnahmen zur Beobachtungsperiode von fünf Jahren sind unterschiedlich. Zum Teil wird es als sachgerecht bezeichnet, dass die aktuellen Mietzinse der in der Fünfjahresperiode neu abgeschlossenen Mietverhältnisse berücksichtigt werden. Die Vermieterverbände betrachten eine Periode von zwei bis drei Jahren als angemessener, akzeptieren jedoch die Fünfjahresperiode im Rahmen des Kompromisses. Andere (ZG, GPS) plädieren demgegenüber mit Hinweis auf die durchschnittliche Dauer der Mietverhältnisse in der Schweiz für eine Dauer von 7 Jahren.

Uneinigkeit besteht ebenfalls im Bezug auf die Frage, ob Wohnungen, deren Mietzinse von der öffentlichen Hand verbilligt werden, Wohnungen die von der Öffentlichkeit vermietet werden sowie Genossenschaftswohnungen im Rahmen des Vergleichsmietemodells berücksichtigt werden sollen. Insbe-