Rapport sur les résultats

Résumé des résultats de la procédure de consultation relative à la modification du code des

obligations (bail à loyer)

Un seul parti, l’UDC, rejette par principe la révision du droit du bail proposée. Par ailleurs, un seul participant à la consultation, la FSA, met en question sa constitutionnalité.

Dans le détail, les différentes dispositions du projet de loi ont davantage de peine à recueillir le 5 consensus général. Les dispositions concernant le loyer comparatif, en particulier, devraient être concrétisées plus précisément. Certains suggèrent également de procéder à des études et à des analyses supplémentaires en lien avec le fonctionnement et les effets du système de loyer comparatif. De nombreux participants à la consultation exigent expressément que l’instrument du loyer comparatif soit public. En ce qui concerne le loyer indexé, les critiques portent avant tout sur le report intégral du 10 renchérissement sur le loyer et la composition exacte de l'indice déterminant. Plusieurs participants

exigent un taux de report plus bas, par exemple de 80 %, ou la prise en considération d'un indice qui ne comprendrait ni les loyers ni les coûts de l'énergie. Les associations de bailleurs insistent sur le fait qu'elles ne sont prêtes à accepter certaines dispositions que dans le cadre du compromis présenté. Plusieurs participants à la consultation qui n'ont pas collaboré à l'élaboration du projet présenté ont 15 eux aussi souligné que l'équilibre du projet ne doit pas être remis en question par la modification de

certains des éléments qui le composent.

Dans le détail :

5.1.1 Application des dispositions concernant la protection contre

20 les loyers abusifs

La plupart des participants approuvent la proposition de prendre en considération la surface nette habitable plutôt que le nombre de pièces pour déterminer si les dispositions concernant les abus s'appliquent ou non. Un seul (LU) demande le maintien de la définition actuelle. Par ailleurs, on demande de manière isolée d'examiner la possibilité d'étendre la surface à 180 m², de renoncer au 25 terme de « luxe » ou encore de prendre en considération, par exemple, le loyer par rapport à la

surface. Plusieurs participants proposent de définir plus précisément les notions de « luxe » et de « surface nette habitable ». Cette dernière pourrait par exemple être calculée selon la norme SIA. Certains participants proposent que les locaux commerciaux soient partiellement, voire totalement exclus des dispositions concernant les abus.

30 5.1.2 Loyers comparatifs

Sur le fond, de très nombreux avis se sont exprimés en faveur du loyer comparatif. Les associations de bailleurs, notamment, estiment cohérent, dans le cadre d'un système de loyer indexé, de définir les abus à l'aide de loyers comparatifs. Une organisation, l’USF, rejette catégoriquement les loyers comparatifs. La FSA et divers cantons émettent des réserves de principe sur le fait de fonder les 35 dispositions relatives à la protection contre les loyers abusifs sur des relevés statistiques. Certains

sont sceptiques et proposent, pour éviter des rendements excessifs, d'étudier des modèles de calcul pour examiner les loyers initiaux (PSS ; SGF, Frauenzentrale Graubünden). Plusieurs participants doutent que l'instrument des loyers comparatifs soit suffisamment précis et regrettent que le modèle ne soit pas encore au point, raison pour laquelle ils demandent des études plus approfondies et des 40 tests sur le contenu et les effets du loyer comparatif ainsi qu'une description plus exacte du modèle

dans la loi, afin de préciser, par exemple, s'il s'agit de loyers nets ou de loyers bruts.

Plusieurs cantons et partis politiques, ainsi que de nombreuses organisations, demandent expressément que l'instrument des loyers comparatifs ne soit pas réservé uniquement aux autorités 45 de conciliation et aux tribunaux, mais qu'il soit public et également à la disposition des locataires et

des bailleurs. Un seul canton, ZG, plaide explicitement en faveur d’un instrument qui serait réservé uniquement aux autorités de conciliation et aux instances judiciaires. La FRI propose de régler la question au niveau de la loi.

50 De nombreux participants estiment raisonnable de fixer la fourchette des loyers à 90 % ou le jugent à

tout le moins acceptable dans le cadre du compromis qui a été trouvé. Le PSS considère que cette valeur de 90 % est très élevée et le PES propose de la ramener à 80 %. La HVS demande l'instauration d'un frein qui permettrait d'éviter des rendements excessifs et un effet de spirale ascendant.

55

Les avis divergent également en ce qui concerne la période d'observation de cinq ans. Certains estiment judicieux de tenir compte des loyers actuels des baux conclus durant les cinq ans précédant le relevé statistique. Les associations de bailleurs considèrent plus adéquate une période de deux à trois ans, mais acceptent toutefois cette période de cinq ans à titre de compromis. A l'inverse, d'autres