Ergebnisbericht

Zusammenfassung der Ergebnisse des Vernehmlassungsverfahrens Obligationenrecht (Miete)

1 Einleitung

Das heutige Mietrecht datiert von 1990. Es hat den seinerzeitigen Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (BMM) aus dem Jahre 1972 abgelöst. Auch nach Inkrafttreten des neuen Rechts wurden jedoch immer wieder Änderungen verlangt. Die Vermieterseite machte geltend, dass das neue Recht zu restriktiv sei und ihre Interessen nicht gebührend berücksichtige. Umgekehrt haben auch die Mieterverbände Änderungen im Sinne einer Verstärkung des Mieterschutzes verlangt.

Am 14. März 1997 hat der Schweizerische Mieter– und Mieterinnenverband die Volksinitiative „Ja zu fairen Mieten“ eingereicht. Die Initiative, in der Form eines ausgearbeiteten Entwurfes, verlangte die Einführung eines geglätteten Hypothekarzinssatzes und eine Ausweitung der Formularpflicht bei Abschluss eines Mietvertrages sowie einen deutlichen Ausbau des Kündigungsschutzes. Der Bundesrat hat am 2. September 1998 beschlossen, dieser Volksinitiative einen Gegenvorschlag gegenüberzustellen. Der indirekte Gegenvorschlag, der eine Änderung des Mietrechts im Obligationenrecht vorsah, wurde am 13. Dezember 2002 von den Eidg. Räten verabschiedet. Die Bindung an den Hypothekarzinssatz sollte entfallen und die Mietzinse inskünftig gemäss der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden. Für die Ermittlung der allfälligen Missbräuchlichkeit eines Mietzinses sollte nicht mehr auf den übersetzten Ertrag abgestellt werden, sondern auf das Vergleichsmieteprinzip.

Am 18. Mai 2003 haben Volk und Stände die Initiative „Ja zu fairen Mieten“ verworfen. Der Vorschlag des Parlaments, gegen den die Mieterorganisationen erfolgreich das Referendum ergriffen hatten,

wurde in der Volksabstimmung vom 8. Februar 2004 vom Volk ebenfalls abgelehnt.

Im Dezember 2005 wurde ein weiteres Vernehmlassungsverfahren zum Entwurf einer Änderung des Obligationenrechts im Titel über die Miete eröffnet. Der Entwurf ging im Wesentlichen von einem dualen System aus, bei dem die Vertragsparteien zwischen einem Indexmodell und einem Modell der Kostenmiete hätten wählen können. Die Vernehmlassungsteilnehmer bejahten zwar grossmehrheitlich den Handlungsbedarf für eine Revision, erachteten jedoch die Vorlage insgesamt als zu komplex. Da insbesondere die Forderungen der direkt involvierten Verbände in grundlegenden Fragen diametral auseinander gingen, entschied der Bundesrat am 29. September 2006, die Revision des Mietrechtes auf Gesetzesstufe vorderhand nicht weiter zu verfolgen.

Stattdessen wurde eine Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) angestrebt. Am 28. November 2007 hat der Bundesrat diese verabschiedet und auf den 1. Januar 2008 in Kraft gesetzt. Sie sieht u.a. vor, dass für Mietzinsanpassungen der durchschnittliche Zinssatz für die inländischen Hypothekarforderungen (und nicht der variable Hypothekarzinssatz der jeweiligen Kantonalbank, bzw. der marktführenden Bank) massgebend sein soll. Ferner berechtigen energetische Verbesserungen im Gebäudebereich wie wertvermehrende Massnahmen ebenfalls zu einer Mietzinsanpassung.

Schon im Zuge der Arbeiten zur Revision der VMWG zeigte sich jedoch, dass sich mit ihr allein die wirklichen Probleme im Mietrecht nicht lösen lassen, weshalb verschiedene Kreise darauf drängten, einen weiteren Versuch für eine umfassendere Gesetzesrevision zu wagen. Deshalb fand am 1. März 2007 eine Aussprache der Mieter- und Vermieterverbände mit der Vorsteherin des Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartements statt, an welcher beschlossen wurde, eine Arbeitsgruppe mit Vertreterinnen und Vertretern der verschiedenen Interessengruppen zu bilden, die sich in Ergänzung zur Verordnungsrevision vor allem den Änderungen auf Gesetzesstufe widmete. Daraus resultierten Vorschläge, auf die sich die Mieter- und Vermieterverbände an der Schlusssitzung vom 13. November 2007 im Wesentlichen einigten.

Das war nur möglich, weil alle Beteiligten in zahlreichen Punkten von Positionen abrückten, die bis anhin unverrückbar schienen. Die Lösung, auf die sich die Verhandlungspartner einigten, sieht eine Entkoppelung der Mietzinse von den Hypothekarzinssätzen vor. Der damit verbundene Systemwechsel von der Kostenmiete zu einer Indexierung der Mietzinse vereinfacht das Mietrecht und trägt wesentlich zur Senkung des administrativen Aufwands bei. Gestützt auf die zwischen den Verbänden erzielte Einigung erarbeitete das Eidgenössische Volkswirtschaftsdepartement einen Gesetzesentwurf und gab diesen im Februar 2008 in die verwaltungsinterne Konsultation.

Aufgrund dieser Konsultation beauftragte der Bundesrat am 27. Februar 2008 das Eidgenössische Volkswirtschaftsdepartement, den ausgearbeiteten Entwurf zur Änderung des Mietrechts im Obligationenrecht in die Vernehmlassung zu geben. Zur Vernehmlassung eingeladen wurden in der Folge alle Kantonsregierungen, 13 politische Parteien, die drei gesamtschweizerischen Dachverbände der ge-