Ergebnisbericht

Zusammenfassung der Ergebnisse des Vernehmlassungsverfahrens Obligationenrecht (Miete)

sondere die Vermieterverbände lehnen die Berücksichtigung aller geförderten oder nicht nach Marktprinzipien vermieteten Wohnungen ab, während unter anderem die Mieterverbände dafür plädieren, dass der Ausschluss ganzer Wohnungstypen nur sehr zurückhaltend erfolgt. Zum Teil wird verlangt, dass die Wohnungen der gemeinnützigen Wohnbauträger uneingeschränkt (ZH) oder zumindest die nicht geförderten Genossenschaftswohnungen (BS, Schweizerischer Gemeindeverband, Schweizerischer Städteverband, Stadt Zürich) berücksichtigt werden.

Im Bezug auf das statistische Erhebungsmodell wird unter anderem angeregt, dass unterschiedlichen Ausstattungen Rechnung getragen wird, dass die Dienstleistungsqualität der Vermieter einzubeziehen ist oder dass energetische Standards einfliessen und denkmalgeschützte Altbauten berücksichtigt werden sollten. Weiter wird die Flächenberechnung als Problem erachtet oder darauf hingewiesen, dass der unterschiedlichen Praxis bei der Ausscheidung von Nebenkosten Rechnung getragen werden muss. Für die Umschreibung des Mietpreises in städtischen Regionen werden zusätzliche Kriterien verlangt und für die Anhörung in Bezug auf die Festlegung der Erhebungsmodelle wird der Beizug der kommunalen Fachstellen, der gemeinnützigen Wohnbauträger und der Schlichtungsbehörden vorgeschlagen.

Die in Art. 269 Abs. 6 E OR vorgeschlagene Berücksichtigung kommunaler oder kantonaler Erhebungen wird von der Mehrzahl der Vermieterverbände abgelehnt, während sich namentlich die Mieterverbände sowie einzelne Kantone klar dafür aussprechen.

Beim Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit bei Geschäftsräumen wird die Reduktion auf drei Vergleichsobjekte von vielen Teilnehmern begrüsst. Zum Teil wird verlangt, die massgebliche Anzahl der Vergleichsobjekte auf Gesetzesstufe zu fixieren. Vereinzelt wird vorgeschlagen, in das Gesetz einen Hinweis auf die Quadratmeterpreise im Sinne des heutigen Art. 11 Abs. 2 VMWG aufzunehmen. Besonders aus Vermieterkreisen wird empfohlen, bei Geschäftsmieten generell auf Bestimmungen betreffend missbräuchliche Mietzinse zu verzichten.

5.2.3 Überprüfung der Anfangsmietzinse

Vor allem die Mieterverbände begrüssen die Beibehaltung der Möglichkeit der Anfechtung der Anfangsmietzinse als zentralen Punkt. Aus der Sicht der Vermieter stellt dies in der Privatrechtsordnung einen Fremdkörper dar und kann nur als Teil des erzielten Kompromisses akzeptiert werden.

5.2.4 Indexierung der Mietzinse

In den meisten Stellungnahmen wird die Indexierung der Mietzinse begrüsst. Unklarheiten bestehen nach Ansicht einzelner Teilnehmer in Bezug auf den Senkungsmechanismus. Pro Familia bemängelt, dass den Problemen, die bei einer stärkeren Inflation für Familien zu erwarten sind, zu wenig Rechnung getragen wird.

Im Bezug auf die Definition des Indexes wird angeregt, zu prüfen, ob ein solcher ohne Mieten oder ohne Miet- und Energiekosten zu verwenden ist. Der HVS empfiehlt, den Index zu überdenken, da der Einbezug von Mietzinsen und Nebenkosten eine Spiralwirkung entfalte.

Betreffend Umfang der Teuerungsüberwälzung wird in etlichen Stellungnahmen ausdrücklich eine volle Überwälzung verlangt. Zum Teil wird auf das geltende Recht verwiesen, das ebenfalls diesen Wert vorsieht. Andere Vernehmlassungsteilnehmer, insbesondere einige Kantone, melden in Bezug auf den vollen Umfang der Überwälzung Vorbehalte an. Die Mieterverbände verweisen auf den Umstand, dass Löhne und Renten nicht voll indexiert sind und äussern die Befürchtung, dass sich eine Spiralwirkung einstellt. In einigen Stellungnahmen wird eine Überwälzung von höchstens 80 Prozent oder von 75 Prozent verlangt.

In etlichen Vernehmlassungsantworten wird kritisiert, dass die Anpassungsregeln zu kompliziert und praxisfremd ausgestaltet sind. Mit dem Hinweis auf das heutige Recht wird eine einfache und transparente Ausgestaltung der Überwälzungsregeln verlangt. Es wird auch darauf hingewiesen, dass offen bleibt, ob Mietzinsvorbehalte weiterhin möglich sind. Sowohl von Vermieter- als auch von Mieterseite wird zudem verlangt, dass Indexanpassungen auch im Rahmen von langfristigen Mietverhältnissen einmal pro Jahr möglich sind.

Zu der durch den Bundesrat anzuordnenden Reduktion des höchst zulässigen Überwälzungssatzes bei starker Teuerung gibt es nur wenige Stellungnahmen. Es wird etwa hervorgehoben, dass dies nur im Rahmen des Kompromisses akzeptiert wird oder verlangt, dass eine "Kann"-Formulierung gewählt wird. Während der SVV die Reduktion des Überwälzungssatzes gänzlich ablehnt, geht die GPS in die