Rapporto sui risultati

Riassunto dei risultati della procedura di consultazione sulla modifica del diritto delle obbligazioni (l i )

Meno ampio è invece il consenso per quanto riguarda le singole disposizioni del progetto di legge. In particolare le disposizioni inerenti alla pigione di riferimento dovrebbero essere concretizzate ulteriormente. Inoltre si suggerisce di effettuare studi supplementari e ulteriori chiarimenti in relazione 5 al funzionamento e agli effetti del sistema di pigioni di riferimento. Numerosi partecipanti alla consultazione chiedono espressamente che lo strumento della pigione di riferimento sia accessibile al pubblico. Nell’ambito della pigione indicizzata sono controverse soprattutto la traslazione integrale del rincaro sulle pigioni e l’esatta composizione dell’indice determinante. Diversi partecipanti chiedono una quota trasferibile sulla pigione più bassa (p. es. 80 per cento) o la possibilità di basarsi su un 10 indice che non contenga i costi locativi ed energetici. Le organizzazioni dei locatori sottolineano il fatto

che alcune disposizioni possono espressamente essere accettate soltanto nell’ambito e quale parte del compromesso esistente. Anche i partecipanti alla consultazione che non hanno contribuito all’elaborazione del compromesso hanno precisato diverse volte che l’equilibrio raggiunto non può messo in questione dalla modifica di singoli elementi del progetto.

15

I temi nel dettaglio

5.1.1 Applicabilità delle disposizioni in materia di abusi

Il testo di legge proposto, che prevede la superficie abitabile netta invece del numero di locali quale criterio di delimitazione per l’applicazione delle disposizioni di protezione in materia di diritto di 20 locazione, viene approvato nella maggior parte delle prese di posizione. Soltanto un partecipante alla

consultazione (LU) chiede che venga mantenuta l’attuale definizione. In alcuni casi si suggerisce di esaminare la possibilità di un’estensione della superficie a 180m², di rinunciare alla nozione di "lusso" o di prendere in considerazione ulteriori criteri di delimitazione, come ad esempio la pigione in base alla superficie. Diversi partecipanti propongono di definire più precisamente le nozioni di “lusso” e di 25 “superficie abitabile netta”. Per quest’ultima viene proposto, per esempio, di effettuare un calcolo

secondo la norma SIA. Per quanto riguarda i locali commerciali, alcuni partecipanti alla consultazione suggeriscono di escludere la locazione, in parte o del tutto, dalle disposizioni sulla protezione dalle pigioni abusive.

5.1.2 Pigioni di riferimento

30 In linea di massima la pigione di riferimento viene accolta favorevolmente da numerosi partecipanti

alla consultazione. In particolare le organizzazioni dei locatori considerano logico, per il sistema delle pigioni indicizzate, il fatto di definire l’abuso mediante pigioni di riferimento. Un’organizzazione (USF) rifiuta categoricamente le pigioni di riferimento. Anche la FSA e alcuni Cantoni esprimono riserve di principio nei confronti di una legislazione in materia di abusi che si basa su rilevazioni statistiche. In 35 parte si formulano dubbi e si suggerisce di esaminare, in relazione alla verifica delle pigioni iniziali,

modelli di calcolo che permettano di evitare redditi sproporzionati (PS, SUPFS, Centrale delle donne dei Grigioni). Parecchi partecipanti esprimono dubbi in merito al fatto che lo strumento delle pigioni di riferimento sia sufficientemente preciso e in particolare si deplora il fatto che il modello proposto è ancora incompleto. Considerate queste premesse, si chiede di effettuare chiarimenti approfonditi e 40 test concernenti gli effetti e il contenuto delle pigioni di riferimento. Inoltre si chiede che tale modello

venga descritto più dettagliatamente a livello di legge: occorre ad esempio definire se come base servono le pigioni nette o le pigioni lorde.

Alcuni Cantoni e partiti politici nonché numerose organizzazioni chiedono espressamente che lo 45 strumento delle pigioni di riferimento non sia accessibile soltanto alle autorità di conciliazione e alle

istanze giudiziarie, ma sia pubblico e venga messo a disposizione sia degli inquilini che dei locatori. Soltanto un Cantone (ZG) si dichiara espressamente favorevole al fatto che lo strumento in questione sia accessibile unicamente alle autorità di conciliazione e ai tribunali. La FRI suggerisce di disciplinare a livello di legge la questione dell’accessibilità al pubblico.

50

La fascia di fluttuazione del 90 per cento viene ritenuta opportuna da numerosi partecipanti alla consultazione o perlomeno accettata quale parte del compromesso raggiunto. Il PS considera molto elevato il valore del 90 per cento, mentre i Verdi propongono di definire la fascia di fluttuazione al livello dell’80 per cento. L’HVS chiede l’introduzione di un meccanismo che permetta di frenare questa 55 tendenza e che impedisca redditi sproporzionati e un effetto a spirale.

Anche le prese di posizione inerenti al periodo di osservazione di cinque anni sono differenti. In parte si definisce opportuno il fatto che vengano prese in considerazione le attuali pigioni dei rapporti di locazione che sono stati conclusi di recente durante il periodo di cinque anni. Le associazioni dei 60 locatori ritengono più adeguato un periodo di due o tre anni, ma accettano il periodo di cinque anni