Rapport sur les résultats

Résumé des résultats de la procédure de consultation relative à la modification du code des

obligations (bail à loyer)

1 Introduction

Le droit du bail actuel date de 1990. Il succède à l’arrêté fédéral de 1972 instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (AFMSL). Or, même après l’entrée en vigueur du nouveau droit, des voix se sont régulièrement élevées pour réclamer des modifications. Les bailleurs l’ont déclaré 5 trop restrictif et ne tenant pas assez compte de leurs intérêts. De leur côté, les associations de locataires ont réclamé des changements allant dans le sens d’un renforcement de la protection des locataires.

Le 14 mars 1997, l’Association suisse des locataires a déposé l’initiative populaire « pour des loyers loyaux ». Sous la forme d’un projet rédigé, celle-ci demandait l’introduction d’un taux hypothécaire 10 lissé, la généralisation de la formule obligatoire lors de la conclusion d’un contrat de bail, ainsi qu’une

extension notable de la protection contre le congé. Le 2 septembre 1998, le Conseil fédéral a décidé d’y opposer un contre-projet. Adopté le 13 décembre 2002 par le Parlement, celui-ci prévoyait une modification du droit du bail dans le code des obligations. Il proposait la suppression du couplage avec le taux hypothécaire et l’adaptation des loyers en fonction de l’évolution de l’indice suisse des 15 prix à la consommation. Le caractère abusif d’un loyer ne devait plus être examiné sur la base du

rendement excessif, mais en se fondant sur le principe du loyer comparatif.

Le 18 mai 2003, le peuple et les cantons ont rejeté l’initiative « pour des loyers loyaux ». Le 8 février 2004, le peuple a également rejeté la proposition du Parlement, contre laquelle les associations de locataires avaient lancé un référendum.

20 En décembre 2005, le Conseil fédéral a lancé une nouvelle procédure de consultation relative au

projet de modification du titre du code des obligations relatif au bail à loyer. Le projet était basé pour l’essentiel sur un système dualiste, permettant aux parties contractantes de choisir entre un modèle d’indexation du loyer et un modèle de loyer basé sur les coûts. Les participants à la consultation ont certes approuvé dans leur majorité la nécessité d'une révision, mais ont toutefois jugé trop complexe 25 le projet dans son ensemble. Etant donné que les points de vue des associations directement

concernées divergeaient diamétralement sur des questions fondamentales, le Conseil fédéral a décidé, le 29 septembre 2006, de ne pas poursuivre, dans un premier temps, la révision du droit du bail au niveau de la loi.

La solution s’est portée sur une modification de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme 30 d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF), que le Conseil fédéral a approuvée le 28 novembre

2007. Entrée en vigueur le 1^erjanvier 2008, cette modification prévoit entre autres que les adaptations de loyer sont fondées sur le taux d'intérêt moyen des créances hypothécaires en Suisse (et non plus sur le taux hypothécaire variable des différentes banques cantonales ou des établissements dominant le marché hypothécaire). Par ailleurs, les améliorations énergétiques apportées au bâtiment justifient 35 une adaptation de loyer au même titre que les travaux créant une plus-value.

Il est apparu, lors des travaux de révision de l’OBLF, qu’il ne serait pas possible de résoudre les problèmes de fond du droit du bail ; aussi différents milieux ont-ils insisté pour que l’on procède à une nouvelle tentative de révision, plus générale, de la loi. Le 1^ermars 2007, une discussion a eu lieu entre la cheffe du Département fédéral de l’économie (DFE) et les associations de propriétaires et de 40 locataires. Elle a débouché sur la constitution d’un groupe de travail composé des représentants des

différents groupes d’intérêt, qui a été chargé de préparer des modifications au niveau de la loi en complément à la révision de l’ordonnance. Le groupe a présenté des propositions sur lesquelles les associations de locataires et de bailleurs se sont accordées pour l’essentiel lors de la séance finale du 13 novembre 2007.

45 Ce compromis a été rendu possible uniquement parce que toutes les parties ont accepté de revoir,

sur de nombreux points, les positions apparemment intangibles sur lesquelles elles campaient fermement jusqu’alors. La solution adoptée par les parties prenantes à la négociation prévoit de découpler les loyers des taux hypothécaires. Le passage du système du loyer basé sur les coûts à l’indexation des loyers simplifie le droit du bail et contribue à diminuer notablement la charge 50 administrative. Dans le prolongement de l’accord intervenu entre les associations, le DFE a rédigé un

projet de loi qu’il a mis en consultation au sein de l’administration en février 2008.

Le 27 février 2008, le Conseil fédéral a confié le soin au DFE de mettre en consultation le projet de révision du droit du bail dans le code des obligations. Tous les gouvernements cantonaux, treize partis politiques, les trois associations faîtières nationales des bailleurs de logements d’utilité publique, les 55 associations des communes, des villes et des régions de montagne, huit associations faîtières de

l’économie et 56 autres organisations, dont l’ensemble des associations de locataires et de bailleurs,