Rapporto sui risultati

Riassunto dei risultati della procedura di consultazione sulla modifica del diritto delle obbligazioni (l i )

1 Introduzione

L’attuale diritto di locazione risale al 1990 e ha sostituito il precedente decreto federale del 1972 concernente provvedimenti contro gli abusi in materia di locazione (DFPAL). Tuttavia, anche dopo l’entrata in vigore della nuova normativa, è stata ripetutamente espressa la richiesta di modifiche. I 5 locatori hanno sottolineato il fatto che la nuova legislazione sarebbe troppo restrittiva e che essa non terrebbe in debito conto i loro interessi. D’altra parte anche le associazioni di inquilini hanno chiesto l’introduzione di modifiche nel senso di un rafforzamento della protezione dei locatari.

Il 14 marzo 1997, l’Associazione svizzera inquilini ha lanciato l’iniziativa popolare “Per delle pigioni corrette”. L’iniziativa, presentata sotto forma di un progetto elaborato, esigeva l’introduzione di un 10 tasso ipotecario livellato, l’estensione dell’obbligo di utilizzare moduli ufficiali per concludere un

contratto d’affitto e un chiaro ampliamento della protezione dalla disdetta. Il 2 settembre 1998, il Consiglio federale ha deciso di contrapporre a questa iniziativa popolare un controprogetto. Il controprogetto indiretto, che prevedeva una modifica del diritto di locazione nel Codice delle obbligazioni, è stato approvato dalle Camere federali il 13 dicembre 2002. Il legame al tasso 15 d’interesse ipotecario dovrebbe essere eliminato e in futuro le pigioni dovrebbero essere adeguate

conformemente all’evoluzione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo. Per determinare l’eventuale carattere abusivo di una pigione non si dovrebbe più basarsi sul reddito sproporzionato, ma sul principio della pigione di riferimento.

Il 18 maggio 2003, Popolo e Cantoni hanno respinto l’iniziativa popolare «Per delle pigioni corrette». 20 La proposta del Parlamento, contro la quale le organizzazioni dei locatari avevano lanciato con

successo il referendum, è stata pure respinta in occasione della votazione popolare dell’8 febbraio 2004.

Nel mese di dicembre 2005 è stata avviata un’ulteriore procedura di consultazione inerente al progetto di modifica del titolo ottavo del Codice delle obbligazioni concernente la locazione. Il progetto 25 prevedeva essenzialmente un sistema duale, grazie al quale le parti contraenti avrebbero potuto

scegliere fra il modello delle pigioni indicizzate e quello delle pigioni commisurate ai costi. I partecipanti alla consultazione, pur condividendo a larga maggioranza la necessità di procedere ad una revisione, hanno ritenuto che il progetto fosse, nella sua totalità, eccessivamente complesso. Visto soprattutto che le richieste avanzate dalle associazioni direttamente interessate riguardo alle 30 questioni di fondo erano di orientamento diametralmente opposto, il 29 settembre 2006 il Consiglio

federale ha deciso di sospendere temporaneamente la revisione del diritto di locazione a livello di legge.

Invece di ciò è stata prevista una modifica dell’ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL). Il 28 novembre 2008 il Consiglio federale l’ha 35 approvata e ne ha deciso l’entrata in vigore per il 1° gennaio 2008. Essa prevede, tra l’altro, che gli

adeguamenti delle pigioni siano determinati da un tasso d’interesse medio dei premi ipotecari in Svizzera (e non dal tasso ipotecario variabile della rispettiva banca cantonale risp. della banca leader sul mercato. Inoltre, anche le migliorie energetiche nel settore degli edifici – cosi come gli interventi di valorizzazione – possono giustificare un adeguamento della pigione.

40 Già durante le attività di revisione dell’OLAL è tuttavia risultato evidente che tale modifica da sola non

avrebbe risolto i reali problemi del diritto di locazione. Per questo motivo, da diversi ambienti è giunta la richiesta relativa a un’ulteriore proposta di revisione globale della legge. A questo proposito, il 1° marzo 2007 le associazioni degli inquilini e dei locatori si sono incontrate con il capo del Dipartimento federale dell’economia, decidendo di istituire un gruppo di lavoro formato da rappresentanti dei diversi 45 gruppi d’interesse a cui affidare il compito principale di integrare la revisione dell’ordinanza con

modifiche a livello di legge. Il 13 novembre 2007, in occasione della riunione finale, le associazioni degli inquilini e dei locatori si sono accordate sugli aspetti essenziali delle proposte avanzate.

Ciò è stato possibile unicamente grazie all’abbandono, da parte di tutti gli interessati e in relazione a numerosi aspetti, di posizioni che fino ad allora erano sembrate irrinunciabili. La soluzione concordata 50 dalle parti interessate prevede che le pigioni siano indipendenti dai tassi ipotecari. Il cambiamento di

sistema che ne deriva – dalle pigioni commisurate ai costi all’indicizzazione delle pigioni – semplifica il diritto di locazione e contribuisce in misura importante alla riduzione dell’onere amministrativo. Basandosi sull’intesa raggiunta tra le associazioni interessate, il Dipartimento federale dell’economia ha elaborato un disegno di legge che ha quindi sottoposto, nel mese di febbraio 2008, alla 55 consultazione interna all’Amministrazione.