Erläuternder Bericht

Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009

2.3 Anteilsregelung ohne Ersatzabgabe

Kurzbeschrieb Die hohe Nachfrage nach Zweitwohnungen treibt die Preise von Immobilien (Kauf und

Miete) generell in die Höhe mit dem Resultat, dass Ortsansässige vom Markt verdrängt werden. Die Gemeinde will einerseits den Zweitwohnungsbau einschränken und andererseits für ein angemessenes und preisgünstiges Angebot an Erstwohnungen sorgen.

Bei jedem Neubau, bei dem Wohnraum entsteht, ist ein Mindestanteil (35% – 60%) an Erstwohnungen zwingend zu erstellen und als solcher zu nutzen. Damit werden gleichzeitig zwei Produkte auf den Markt gebracht, die für verschiedene Märkte bestimmt sind. Automatisch findet eine Quersubventionierung vom Zweit- zum Erstwohnungsbau statt. Gewerbe- und Gastgewerbenutzungen können als Erstwohnungen angerechnet werden.

Variante mit Ersatzabgabe: Mit der Bezahlung einer Ersatzabgabe kann sich die Bauherrschaft von der Pflicht der Erstellung von Erstwohnungen frei kaufen. Dieser Erlös kann zweckgebunden für EW eingesetzt werden. Die Anteilsregelung mit Ersatzabgabe hat sich in der Praxis in Gebieten mit einer grösseren Nachfrage nach ZW nicht bewährt. Das Instrument wird nicht empfohlen.

Erfahrungen Diese Lösung ist weit verbreitet und hat sich bewährt, indem tatsächlich günstigere

Erstwohnungen entstehen. Umgehungen durch fiktive Wohnsitznahme oder absichtlichen Leerstand stellen die Massnahme jedoch oft in Frage. Ebenso stellt sich die Frage, ob so viele Einheimische (Ortsansässige) vorhanden sind wie das Angebot an Erstwohnungen zu nutzen.

Gute Erfahrungen wurden gemacht durch differenzierte Erstwohnungsanteile nach Zonenart, z.B. höhere Erstwohnungsanteile in Dorfkernzonen, damit diese Bereiche auch während der Zwischensaison belebt sind.

Die Ersatzabgabe hat sich nicht besonders bewährt. In der Regel werden die Ersatzabgaben bei der Erstellung bereits einkalkuliert und zeigen keine lenkende Wirkung.

Zielerfüllung Kernwirtschaft? Nein

Zweitwohnungen? Ja, mit Ersatzabgabe nein

Erstwohnungen? Ja

Empfehlungen Bei Einführung des Erstwohnungsanteils muss sorgfältig abklärt werden, wie viele

nutzungspflichtige Erstwohnungen der Markt aufnehmen kann, da ansonsten an der Nachfrage vorbei produziert wird. Andererseits führt ein höheres Angebot zu tieferen Preisen und auch zu einer stärkeren Einschränkung des Zweitwohnungsbaus.

Eine Erstwohnanteilsreglung sollte dauernd und nicht beschränkt, z.B. auf 15 – 20 Jahre festgelegt sein. Härtefälle oder spezielle Umstände, bei denen eine solche Erstwohnung aufgehoben werden kann, können berücksichtigt werden.

Eine Erstwohnanteilsregelung mit Ersatzabgabe sollte nicht eingeführt werden, wenn eine grosse Nachfrage nach Zweitwohnungen besteht.

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