Rapporto esplicativo

finanziamento di un fondo la cui costituzione è stata ordinata poco prima dell’avvio dei lavori in questione.

Conformemente al capoverso 4, un fondo di rinnovazione ordinato dal giudice può essere sciolto o modificato unicamente mediante una decisione unanime dei comproprietari o dal giudice.

L’azione deve evitare i rischi e i costi di una procedura complessa e non può implicare lunghe perizie, motivo per cui l’avamprogetto prevede la procedura sommaria (art. 249 lett. d n. 3^terAP-CPC)⁵².

Art. 712i cpv. 1 e 2^bis

Nella sua forma attuale, l’ipoteca legale a disposizione della comunione per garantire le dei suoi crediti di contributi nei confronti di ciascun comproprietario è ritenuta poco efficace⁵³. La sua costituzione è costosa in quanto per lo più richiede l’avvio di una procedura per stabilire l’importo garantito e l’iscrizione nel registro fondiario prima di poter, se del caso, intraprendere un’esecuzione in via di realizzazione del pegno. In quanto l’ipoteca legale non beneficia né di alcun privilegio né di un grado prioritario, non è garantito che nel caso concreto una realizzazione forzata permetta di coprire i contributi. Inoltre, con la realizzazione forzata della quota nella vendita agli incanti il diritto di pegno viene radiato a prescindere dal fatto che il ricavato della vendita abbia coperto interamente o no i contributi. Il diritto alla costituzione dell’ipoteca si estingue pure se la quota è stata realizzata nella procedura d’esecuzione forzata prima che l’ipoteca abbia potuto essere iscritta; in questo caso non può essere invocato nei confronti del deliberatario della quota. L’ipoteca, infine, garantisce sempre soltanto un determinato contributo. Se il debito è rimborsato, il comproprietario può chiedere alla comunione di cancellare l’ipoteca (art. 826 CC). Se in seguito diventa debitore di un altro contributo, la comunione deve ottenere l’iscrizione di una nuova ipoteca, che riceverà un nuovo grado.

Per queste ragioni si propone di adeguare le disposizioni relative a questa ipoteca calcandole su quelle previste agli articoli 779i e 779k CC, che garantiscono al proprietario del fondo il canone dovuto dal superficiario per il suo diritto di superficie.

Conformemente al capoverso 1, il diritto all’iscrizione di una tale ipoteca non è più legato all’esistenza di un credito scaduto e impagato per i contributi degli ultimi tre anni. La comunione può esigere da ogni comproprietario attuale l’iscrizione di un’ipoteca per garantire contributi non ancora scaduti, e questo in ogni momento, ad esempio già al momento della costituzione della proprietà per piani. La fissazione dell’importo del credito garantito sarà agevolata dal fatto che l’importo è stato fissato già prima della scadenza del credito e senza che fosse necessario farlo fissare dal giudice. Poiché l’ipoteca potrà ricevere grado prioritario rispetto ad altri diritti di pegno, la comunione avrà maggiori possibilità di ottenere la copertura completa del suo credito.

L’iscrizione di tale ipoteca non è soggetta ad alcun termine, il che permette pure di garantire crediti futuri. Conformemente all’articolo 972 CC, l’ipoteca riceve grado al