Rapporto esplicativo

prassi, di finanziare le ristrutturazioni di edifici in proprietà per piani. Infatti, tanti edifici in proprietà per piani sono stati costruiti negli anni 1960 e 1970 e hanno dunque un’età in cui la ristrutturazione dell’edificio o delle sue installazioni diventa un tema e può incontrare problemi di finanziamento.

È stato esaminato se debba essere sancito un obbligo di costituire e alimentare un fondo di rinnovazione. Malgrado i vantaggi che un fondo di rinnovazione offre per il finanziamento della manutenzione degli edifici in proprietà per piani, si è rinunciato a renderlo obbligatorio nel CC. Innanzitutto, un tale obbligo non appare suscettibile di ottenere una maggioranza politica¹¹ e inoltre costituirebbe un’ingerenza considerevole nell’autonomia privata dei comproprietari. Per di più, un fondo di rinnovazione sovente non è necessario per le piccole comunioni di comproprietari finanziariamente solidi. Infine, se prevedesse un obbligo di costituire un fondo il legislatore dovrebbe pure stabilire l’ammontare dei contributi dei comproprietari o perlomeno definire i relativi criteri, che dipendono da diversi fattori quali il numero di comproprietari e lo stato dell’edificio. Tali questioni non possono essere risolte dalla legge per tutte le tipologie di proprietà per piani ma devono essere chiarite caso per caso.

In considerazione della sua utilità, è tuttavia importante che i comproprietari possano chiedere al giudice la costituzione di un fondo di rinnovazione precedentemente rifiutato dalla comunione se, senza il fondo, i necessari lavori edili alle parti comuni non potrebbero verosimilmente essere effettuati. Ciò è quanto prevede il nuovo articolo 712h^bisAP-CC.

Parimenti, i comproprietari ottengono il diritto di chiedere al giudice di fissare contributi più elevati se la dotazione di un fondo esistente si rivela insufficiente.

1.2.8 Strumenti legali per garantire i contributi

Attualmente, la comunione dispone di due strumenti per garantire il pagamento regolare dei contributi alle spese e agli oneri comuni: da un lato un’ipoteca legale sulla quota di ciascun comproprietario, dall’altro un diritto di ritenzione sulle cose mobili che si trovano nei locali del comproprietario e servono all’uso o al godimento dei medesimi (art. 712i e art. 712k CC).

Questi due strumenti di garanzia attualmente previsti dalla legge si sono rivelati insufficientemente adeguati alla prassi.

L’avamprogetto (art. 712i AP-CC) propone quindi di rafforzare l’ipoteca legale prendendo a modello le disposizioni relative all’ipoteca del proprietario nei suoi rapporti con il superficiario a garanzia del canone del diritto di superficie (art. 779i e 779k CC). Al contempo propone di abrogare il diritto di ritenzione.