Rapporto esplicativo

CC prevede una misura di ultima ratio che permette all’ufficio del registro fondiario di incaricare il servizio competente per la misurazione ufficiale di rettificare il piano di ripartizione.

1.2.5 Costituzione della proprietà per piani prima della costruzione dell’edificio

Attualmente, la costituzione di una proprietà per piani prima della costruzione dell’edificio è disciplinata soltanto a livello di ordinanza (art. 69 ORF). Sebbene l’acquisto su progetto di una proprietà per piani sia assai diffuso nella prassi e la sua liceità sia confermata in diverse sentenze del Tribunale federale⁸, manca una base legale formale che ne disciplini le questioni centrali a livello di legge, dal che risulta un’incertezza del diritto⁹. Gli articoli 712e^ter-712e^quiquesAP-CC mirano dunque a colmare questa lacuna. È in particolare previsto che la licenza di costruzione passata in giudicato debba essere allegata alla notificazione per l’iscrizione nel registro fondiario. In tal modo, nel quadro della vendita su progetto i compratori saranno tutelati meglio e avranno maggiore certezza riguardo alla realizzazione dell’edificio e in particolare potranno essere evitate le difficoltà legate all’annullamento dell’atto di vendita e della costituzione di pegni.

1.2.6 Proprietà per piani fondata su un diritto di superficie

La proprietà per piani può essere costituita anche su un diritto di superficie a sé stante e permanente. La proroga contrattuale di un diritto di superficie presuppone l’unanimità in seno alla comunione dei comproprietari, il che comporta che, opponendosi alla proroga del diritto di superficie un unico comproprietario può provocare la fine della proprietà per piani. La situazione de lege lata è insoddisfacente. L’articolo 712f^bisAP-CC vi rimedia con una soluzione che permette di evitare la fine della proprietà per piani malgrado l’assenza di un’unanimità in seno alla comunione.

1.2.7 Disposizioni concernenti il fondo di rinnovazione

Il fondo di rinnovazione serve a un buon mantenimento dell’edificio, il che è principalmente nell’interesse dei comproprietari ma anche nell’interesse della collettività. Nella legge, il fondo di rinnovazione è menzionato unicamente in due disposizioni senza essere prescritto come obbligatorio (art. 712m cpv. 1 n. 5 e Art. 712l cpv. 1 CC).

L’obbligo di costituire un fondo di rinnovazione è stato ripetutamente l’oggetto di discussioni e interventi parlamentari¹⁰ a causa delle difficoltà, per niente rare nella