Rapporto esplicativo

In ogni caso, la decisione dovrebbe comprendere gli elementi seguenti: la nuova durata convenuta per il diritto di superficie; l’autorizzazione o il mandato affidato all’amministratore per l’esecuzione della decisione; la designazione del notaio incaricato di redigere l’atto pubblico; il consenso al deposito di tale atto presso il registro fondiario³⁹.

I comproprietari che acconsentono alla proroga del diritto di superficie e il proprietario del fondo stipulano un contratto che modifica il diritto di superficie prolungandone la durata iniziale⁴⁰. Questa convenzione deve rispettare le medesime regole del contratto costitutivo del diritto di superficie⁴¹. Il contratto continua a concernere le medesime quote, soltanto la sua durata è modificata. Il consenso dei titolari dei diritti costituiti dopo la proroga del diritto di superficie non è necessario e il rango di quest’ultimo rimane invariato. Tuttavia, la notificazione dell’iscrizione della proroga del diritto di superficie deve essere registrata nel libro giornale del registro fondiario prima dell’estinzione del diritto, altrimenti si tratterebbe di un nuovo diritto di superficie (con un rango modificato)⁴².

Il capoverso 2 prevede che, salvo convenzione contraria, alla scadenza della durata iniziale del diritto di superficie, le quote dei comproprietari che non sono parte della convenzione di proroga passano per legge in comproprietà ordinaria degli altri comproprietari proporzionalmente al valore delle loro quote⁴³. I comproprietari che non intendono prolungare il diritto di superficie e quindi nemmeno la proprietà per piani, rinunciano ipso iure alle loro quote.

Il capoverso 3 conferisce il diritto a un’equa indennità al comproprietario la cui quota è stata acquisita dagli altri comproprietari in virtù del capoverso 2. L’importo dell’indennità è soggetto ai medesimi requisiti dell’indennità equa ai sensi dell’articolo 779d capoverso 1 CC ed è quindi identico a quello che il comproprietario avrebbe ricevuto se il diritto di superficie si fosse estinto. Se le parti non si mettono d’accordo, il giudice fissa l’importo dell’indennità.

Il capoverso 4 costituisce la base legale che permette di iscrivere un’ipoteca sulla quota in garanzia dell’indennità dovuta. Se l’indennità non è pagata né garantita, l’iscrizione dell’ipoteca può essere chiesta da qualsiasi proprietario attuale della quota, anche se non è debitore dell’indennità poiché la quota in questione è stata nel frattempo alienata. L’ipoteca può in particolare essere richiesta se le parti non riescono a mettersi d’accordo sull’importo dell’indennità. L’’iscrizione deve essere effettuata al più tardi tre mesi dopo la scadenza della durata iniziale del diritto di superficie. Questo termine mira a far figurare al più presto l’ipoteca legale nel registro fondiario, affinché il nuovo compratore della quota di proprietà per piani possa esserne a conoscenza e l’importo dell’indennità sarà verosimilmente considerato nel prezzo di vendita per poter estinguere l’indennità dovuta al proprietario che ha rifiutato la proroga del diritto di superficie. Il termine di tre mesi è reputato rispettato