Rapporto esplicativo

soltanto se appare che l’ammontare dei contributi dovuti dai comproprietari è insufficiente oppure che la frequenza o il metodo di calcolo non sono idonei in relazione alle esigenze della proprietà per piani. Il giudice può ordinare, su richiesta di un comproprietario, le rettifiche del caso (cpv. 3).

Secondo il capoverso 2, per poter agire i comproprietari devono avere precedentemente cercato invano, durante un’assemblea, di ottenere una decisione della comunione a favore della costituzione o della modifica del fondo. L’azione è quindi proposta contro la comunione e deve essere intentata da almeno due comproprietari. Questa esigenza mira a impedire azioni intentate per motivi emulativi. Se la comunione è composta soltanto da due o tre membri, conformemente all’articolo 649b capoverso 2 CC ognuno di essi può intentarla. Ciò consente di garantire l’auspicata tutela delle minoranze anche in comunioni di piccole dimensioni, in quanto in tali costellazioni due comproprietari costituiscono già la maggioranza.

Conformemente al capoverso 3, il giudice decide secondo il suo apprezzamento, sulla base dei suddetti elementi dell’azione, l’assetto del fondo di rinnovazione. Tale assetto dipende da diversi fattori, tra i quali il numero dei comproprietari, le dimensioni, l’età, le condizioni e la dotazione dell’edificio, nonché la strategia di finanziamento dei lavori. In particolare per determinare l’ammontare degli importi annuali e di un eventuale contributo minimo il giudice può considerare le raccomandazioni e le regole di calcolo delle associazioni di tutela dei pertinenti interessi.

Le raccomandazioni di queste associazioni per quanto riguarda l’importo dei contributi annuali si situano tra lo 0,2 e l’1 per cento del valore assicurativo dell’edificio⁴⁹, con un tetto massimo del 2-10 per cento di tale valore⁵⁰. Queste raccomandazioni valgono per fondi costituiti dai comproprietari stessi e destinati a finanziare lavori che non devono essere necessari ma possono essere anche soltanto utili. Tuttavia, per un fondo costituito dal giudice, previsto unicamente per finanziare lavori necessari, sono determinanti piuttosto i valori inferiori di questa forchetta. Un contributo annuo dello 0,4 per cento del valore assicurativo dell’edificio, se l’ammontare del fondo è inferiore al 6 per cento di tale valore⁵¹, potrebbe costituire un buon parametro. In fin dei conti sono determinanti le circostanze del singolo caso, per cui andrebbe ad esempio anche considerata l’età dell’edificio. L’obiettivo del fondo di rinnovazione è la costituzione di risorse finanziarie a medio e lungo termine per lavori maggiori di manutenzione e rinnovazione. Non sarebbe pertanto appropriato compensare con tassi di contribuzione molto elevati l’insufficiente