Rapporto esplicativo

Come già dianzi esposto⁵⁷, l’esercizio dei diritti di garanzia per difetti di costruzione può essere problematico se i difetti riguardano una parte comune di un edificio in proprietà per piani. In considerazione del fatto che ogni comproprietario ha stipulato con l’appaltatore un contratto separato che copre anche le parti comuni di un edificio, può succedere che i comproprietari intendano esercitare il loro diritto di garanzia individualmente e in maniera differente. Tale è ad esempio il caso se uno chiede una riduzione del prezzo per un difetto relativo a una parte comune mentre un altro vuole ottenere la riparazione gratuita, ossia a spese dell’appaltatore, di tale parte comune per il medesimo difetto. Può pure accadere che le caratteristiche convenute tra i diversi comproprietari e l’appaltatore relativamente alla medesima parte comune differiscano. La presente disposizione mira dunque a consentire un coordinamento dell’esercizio dei diversi diritti di garanzia di cui sono titolari i comproprietari per i difetti relativi alle parti comuni.

Il capoverso 1 prevede che il comproprietario che intende esercitare il suo diritto alla riparazione gratuita dei difetti relativi a una parte comune debba ottenere un’autorizzazione dell’assemblea dei comproprietari. La decisione di autorizzazione deve essere presa all’unanimità, affinché l’ottenimento di un consenso sul diritto alla riparazione del difetto permetta di coordinare efficacemente l’esercizio dei diritti di garanzia, nonché di coordinare il diritto alla riparazione gratuita tra diversi comproprietari nell’ipotesi che le caratteristiche convenute nei contratti stipulati tra ognuno di essi e l’appaltatore siano differenti.

Affinché l’assemblea dei comproprietari possa aver luogo, il comproprietario deve informarne gli altri comproprietari al più tardi quando segnala i difetti all’appaltatore. Nella misura del possibile dovrebbe dunque essere presa un’unica decisione per l’insieme dei diritti dei comproprietari alla riparazione gratuita in relazione a un medesimo difetto.

Per evitare che un comproprietario comprometta il suddetto coordinamento, secondo il capoverso 2 nessun comproprietario può far valere il suo diritto alla riduzione del prezzo fintantoché l’assemblea non ha preso una decisione. Dal momento in cui i comproprietari hanno preso conoscenza della segnalazione dei difetti, la comunione dispone di un anno per decidere. Entro questo termine l’assemblea dei comproprietari deve o autorizzare il comproprietario in questione a esercitare il suo diritto alla riparazione gratuita, nel qual caso il difetto può essere riparato conformemente al contratto stipulato con l’appaltatore, o rifiutargli l’autorizzazione o rinunciare a prendere una decisione, il che permette a ogni comproprietario di esercitare individualmente il proprio diritto alla riduzione del prezzo.

Il capoverso 3 disciplina la situazione in cui i comproprietari hanno già convenuto con l’appaltatore disposizioni particolari in merito all’esercizio dei diritti di garanzia per i difetti relativi a una parte comune.

Determinati contratti⁵⁸, in particolare, concedono al committente unicamente un diritto alla riparazione gratuita dei difetti dell’opera; il diritto alla riduzione del prezzo o alla risoluzione del contratto può essere invocato unicamente se l’appaltatore non elimina i difetti entro un dato termine. Se l’assemblea rifiutasse al comproprietario la