Rapporto esplicativo

considerato al momento di decidere se costituire una tale comunione. È dunque opportuno rinunciare a introdurre un’ulteriore possibilità di azione per i membri di una comunione a due.

1.4.3 Processo decisionale in caso di proprietà per piani combinata

La proprietà per piani combinata, ossia comprendente diversi edifici con ognuno diverse unità per piani, costituisce un’eccezione e dovrebbe rimanere tale. Queste comunioni straordinarie dovrebbero conservare un’autonomia privata il più estesa possibile, per cui occorre prestare particolare attenzione alla flessibilità delle norme. Il diritto vigente mette a disposizione di queste comunioni sufficienti possibilità per trovare, nel quadro dell’autonomia privata, una soluzione soddisfacente e corrispondente alle effettive circostanze. Non è pertanto necessario intervenire a livello legislativo.

1.4.4 Diverse disposizioni dell’assemblea dei comproprietari

La legislazione concernente la pandemia da COVID-19 prevedeva tra l’altro che gli organizzatori delle assemblee di associazioni avessero la possibilità di imporre ai partecipanti, a prescindere dal numero di partecipanti previsto e senza rispettare il termine di convocazione, di esercitare i loro diritti esclusivamente in forma scritta o elettronica oppure tramite un rappresentante indipendente designato dall’organizzatore. In virtù del rinvio nell’articolo 712m capoverso 2 CC, questa disposizione era applicabile anche alle comunioni di comproprietari. Ha riscontrato successo presso i comproprietari e le amministrazioni, in particolare la possibilità di svolgere l’assemblea per via elettronica.

Diversamente da quanto vale per il diritto della società anonima (art. 701d del Codice delle obbligazioni; CO¹⁹), la presente revisione del diritto in materia di proprietà per piani non prevede di disciplinare l’assemblea virtuale nella legge. La più recente revisione del diritto della società anonima aveva previsto di introdurre tale novità già molto prima della pandemia da COVID-19, mentre la perizia su cui si fonda la presente revisione non aveva constatato alcuna necessità di intervenire in tal senso. L’idea di base dell’assemblea dei comproprietari è inoltre che essa offra loro la possibilità di incontrarsi e interagire in modo formale e informale. In questo senso, un disciplinamento riguardante l’assemblea virtuale dei comproprietari comporterebbe un cambio di paradigma che supererebbe l’obiettivo di un cauto aggiornamento del diritto in materia di proprietà per piani. In questa sede è opportuno menzionare che lo svolgimento virtuale delle assemblee può essere previsto a livello di regolamento.

Nella prassi, infine, anche i requisiti relativamente elevati riguardo al quorum di un’assemblea di comproprietari sono ritenuti complicati. La ratio legis dell’articolo 712p CC era invece di raggiungere il numero più grande possibile di partecipanti e di dare così un migliore fondamento alle decisioni. Ciò perché, da un lato, le decisioni prese durante l’assemblea possono obbligare i comproprietari a versare contributi importanti e, dall’altro, i voti dei singoli comproprietari hanno un peso certo nella maggior parte delle comunioni (più piccole), per cui la partecipazione