Erläuternder Bericht

2. Mietsachen in Gebäuden, die nach 1930 erstellt wurden: mit anderen

Mietsachen in Gebäuden, die 20 Jahre früher oder später erstellt wurden.

b. Der Zustand und die Ausstattung sind mit drei Kategorien (einfach, gut, sehr gut) zu bewerten.

c. Genügend differenzierte amtliche oder branchenetablierte Statistiken sind als

Nachweis zulässig.

3. Für den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses genügen drei vergleichbare Mietsachen.

4.1.3 Positionen der Minderheit

Eine Minderheit der Kommission lehnt die Vorlage ab und beantragt Nichteintreten. Sie erachtet punktuelle Anpassungen des Mietrechts ausschliesslich zugunsten der Vermietenden und zum Nachteil der Mietenden als stossend. Neben der Befürchtung noch weiter steigender Mietzinse im aktuell angespannten Wohnungsmarkt spricht auch eine Gesamtbetrachtung gegen die Vorlage. In der Herbstsession 2023 hat der Ständerat als Zweitrat die vier Parlamentarischen Initiativen 15.455 (Missbräuchliche Untermiete vermeiden), 16.458 (Keine unnötigen Formulare bei gestaffelten Mietzinserhöhungen) / 16.459 (Mietvertragsrecht. Auf mechanischem Wege nachgebildete Unterschriften für zulässig erklären) und 18.475 (Beschleunigung des Verfahrens bei der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familienangehörigen) angenommen. Wenn diese Änderung des OR in Kraft treten sollte, werden in absehbarer Zeit mit der Erschwerung der Untermiete und der vereinfachten Kündigung wegen Eigenbedarfs Regelungen ausschliesslich zulasten der Mieterinnen und Mieter in Kraft treten. Die wiederholten Anpassungen nur zum Vorteil einer Vertragspartei stören das Gleichgewicht der Interessen empfindlich und belasten die ohnehin schon schwächere Vertragspartei.

4.2 Umsetzungsfragen

Sowohl Artikel 270 E-OR gemäss Text der Parlamentarischen Initiative als auch die Variante sehen erhöhte Voraussetzungen an das Recht vor, den Anfangsmietzins anfechten zu können. Die Umsetzung obliegt in erster Linie den Mieterinnen und Mietern sowie den Vermieterinnen und Vermietern. In Streitfällen sind die Schlichtungsbehörden in Mietsachen sowie die Zivilgerichte für die Anwendung des neuen Rechts zuständig. Konkrete Umsetzungsfragen ergeben sich nicht.

5 Erläuterungen zu den einzelnen Artikeln

5.1 Erläuterungen zu Artikel 270 E-OR Anfangsmietzins

5.1.1 Vorbemerkungen

Die Vorlage geht unter anderem auf die Parlamentarische Initiative 16.451 Egloff (Für Treu und Glauben im Mietrecht. Anfechtung des Anfangsmietzinses nur bei Notlage des Mieters) zurück und bezieht sich auf die Anforderungen zur Anfechtung des Anfangsmietzinses.

Für die Anfechtung des Anfangsmietzinses nach geltender Regelung muss die Mieterschaft nachweisen, dass sie wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der örtlichen Marktverhältnisse zum Abschluss des Mietvertrages gezwungen