Erläuternder Bericht

Unter Ausstattung werden der Ausbaustandard und die Infrastruktur eines gemieteten Objekts verstanden. Subjektive Elemente einer Wohnung werden unter dem Blickwinkel des Komforts geprüft⁶². Es gibt Lehrmeinungen, welche zwischen Einrichtungen, welche in den meisten Wohn- oder Geschäftsräumen vorhanden sind (z. B. Heizung, Badezimmer oder Küche) und solchen, die als besonderer Komfort betrachtet werden können (z. B. Lift oder zweites Badezimmer) unterscheiden⁶³. Bei der Würdigung wird auf die von der Vermieterschaft bereitgestellten Einrichtungen bzw. Installationen abgestellt. Von Mietenden vorgenommene Einbauten sind in der Regel nicht massgebend⁶⁴. Zum Vergleich werden vom Bundesgericht beispielsweise die elektrischen Einrichtungen herangezogen oder es wird geprüft, ob eine Wohnung über einen Balkon verfügt⁶⁵. In einem anderen Fall sah das Bundesgericht einen wesentlichen Unterschied darin, dass fünf der sechs zum Vergleich benannten Wohnungen im Unterschied zur betroffenen Wohnung über einen Kabelfernsehanschluss verfügten. Das Bundesgericht argumentierte in diesem Zusammenhang auch mit dem schlechteren Komfort⁶⁶. Die Einstufung der Ausstattung in die Kategorien einfach, gut und sehr gut fördert eine Gesamtbetrachtung und wird dazu führen, dass künftig mehr Mietobjekte miteinander verglichen werden können.

In Bezug auf den Zustand wird im Sinne eines Gesamteindruckes eine Abwägung darüber vorgenommen, wie eine Wohnung auch unter Berücksichtigung von technischen Geräten, Fenster, Badezimmern, etc. unterhalten ist. Dabei wird geprüft, ob eine Wohnung überdurchschnittlich gut unterhalten, durchschnittlich bis gut erhalten oder schlecht unterhalten bzw. vernachlässigt ist⁶⁷. Massgebend ist der vermieterseitige Unterhalt⁶⁸. Das Bundesgericht vergleicht beispielsweise die elektrischen Installationen, die Badezimmer oder die Fassade und hält fest, ob es sich um eine alte Einrichtung handelt ob zu einem Zeitpunkt Arbeiten vorgenommen worden sind⁶⁹. Mit der gesetzlichen Festlegung der drei Kategorien einfach, gut, sehr gut wird für die zwei Kriterien Zustand und Ausstattung eine Vereinheitlichung geschaffen und damit die Vergleichbarkeit erhöht.

Mit Blick auf einzelne Merkmale kann die Richterin oder der Richter fehlende Eigenschaften nach dem eigenen Ermessen durch das Berücksichtigen von anderen, zusätzlichen oder höherwertigen Eigenschaften ausgleichen. Artikel 4 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB)⁷⁰ sieht vor, dass ein Gericht bei einem gesetzlichen Verweis auf das Ermessen, die Entscheidung nach Recht und Billigkeit zu treffen hat. Ein gesetzlicher Verweis auf das richterliche Ermessen kann greifen, wenn es sich als