Erläuternder Bericht

In den vergangenen Jahren erledigten die Schlichtungsbehörden schweizweit pro Semester rund 1500 bis 2500 Verfahren, die die Höhe des Mietzinses (Anfangsmietzins, Mietzinserhöhung, Mietzinssenkung) zum Gegenstand hatten. Durch die Statistik wird nicht ausgewiesen, wie häufig sich die Mietzinsfestlegung dabei nach den Kriterien der Orts- und Quartierüblichkeit richtet.

Es ist davon auszugehen, dass in den meisten Schlichtungsverfahren Anpassungsgründe wie Kostensteigerungen (Art. 12 VMWG), die Änderung des Referenzzinssatzes für Hypotheken (Art. 12a VMWG) sowie Mehrleistungen des Vermieters (Art. 14 VMWG) oder das Missbrauchskriterium des übersetzten Ertrags (Art. 269 OR) im Vordergrund stehen, sodass die Orts- und Quartierüblichkeit nur ausnahmsweise zur Diskussion steht.

Im Verhältnis der absoluten Kriterien der Mietzinsberechnung hat die Nettorendite gegenüber der Orts- und Quartierüblichkeit Vorrang¹⁰⁴. Bei Altbauten ist diese Hierarchie umgekehrt. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt eine Altbaute vor, wenn der Bau oder der letzte Erwerb zu Beginn des Mietverhältnisses mindestens 30 Jahre zurückliegt¹⁰⁵. Die zu vergleichenden Objekte müssen unterschiedliche Eigentümerinnen bzw. Eigentümer haben. Die Bewirtschaftung kann aber durch dieselbe Verwaltung erfolgen¹⁰⁶.

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind entweder offizielle Statistiken, welche die jüngsten Entwicklungen berücksichtigen oder mindestens fünf Vergleichsobjekte, welche gestützt auf die Kriterien von Artikel 11 Absatz 1 VMWG vergleichbar sind, für den Vergleich heranzuziehen¹⁰⁷. Die amtlichen Statistiken gemäss Artikel 11 Absatz 4 VMWG müssen den Anforderungen von Artikel 11 Absatz 1 VMWG entsprechen¹⁰⁸, so dass sie auch die jüngste Entwicklung der Mietzinse berücksichtigen¹⁰⁹. Jedoch erfüllt derzeit keine amtliche Statistik diese Anforderungen. In Bezug auf den Basler Mietpreisraster wurde festgehalten, dass es sich um eine seriöse amtliche Statistik handle, die aber nicht in jeder Hinsicht die Anforderungen erfülle. Es würden sich aber daraus verwendbare objektive Anhaltspunkte ergeben¹¹⁰. Das Bundesgericht unterscheidet den eigentlichen Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit vom Nachweis im Zusammenhang mit dem Wecken von Zweifeln an der Vermutung der Missbräuchlichkeit. Immerhin hat es in der Frage der Orts- und Quartierüblichkeit ein Privatgutachten zugelassen, um die Vermutung der Missbräuchlichkeit zu entkräften¹¹¹. Das betreffende Privatgutachten kam vom Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft SVIT¹¹². Dass Gerichtsbehörden auf privater Basis erhobenen Statistiken mit genügend differenzierendem und aussagekräftigem Zahlenmaterial einen Beweiswert zuerkennen können, war bereits zuvor in einem 2016 veröffentlichten Rechtsgutachten ausgeführt worden¹¹³.