Erläuternder Bericht

Artikel 11 VMWG ausdrücklich eine kantonale Genehmigung vor. Dies ermöglicht es einem Gericht, in Bezug auf den konkreten Tatbestand zu prüfen, ob eine von der beweisbelasteten Partei eingereichte Statistik einerseits genügend differenziert und andererseits amtlich oder branchenetabliert ist.

Da der Inhalt von Artikel 11 Absatz 1 VMWG neu auf Gesetzesstufe geregelt wird, ist es sachgerecht, die Verwendung von Statistiken neu ebenfalls im Gesetz zu regeln. Sofern die Rechtsprechung für die Würdigung von amtlichen und etablierten branchenüblichen Statistiken in Zukunft auf die Kriterien in Artikel 269a Absatz 2 Buchstabe a und b E-OR abstellen wird, wirken sich die eingeführten Vereinfachungen auch auf die Anforderungen an die Statistiken aus. In einem Entscheid aus dem Jahr 2004 hielt das Bundesgericht fest, dass mit Blick auf die hohen Anforderungen, welche an eine amtliche Statistik «zu stellen sind», die Rechtsprechung bisher noch nie eine Mietzinsanpassung gestützt auf die Orts- und Quartierüblichkeit akzeptiert habe.⁷⁶ Diese Anpassungen verfolgen auch das Ziel, die Beweisführung mit Statistiken zu vereinfachen bzw. zu ermöglichen.

5.2.2.8 Verhältnis von Art. 269a Abs. 2 Bst. a und b zu Art. 269a Abs. 2 Bst. c E-

OR

Nach der Rechtsprechung zum geltenden Recht kann die Beweisführung entweder gestützt auf amtliche Statistiken oder auf mindestens fünf Vergleichsobjekte erfolgen. Diese beiden alternativen Anforderungen sollen Schlussfolgerungen ermöglichen, welche eine gewisse Sicherheit bieten⁷⁷.

Artikel 269a Absatz 2 E-OR ermöglicht auch künftig eine Beweisführung gestützt auf eine bestimmte Anzahl Vergleichsobjekte und / oder Statistiken. Neben den amtlichen Statistiken können neu auch branchenetablierte Statistiken eingereicht und zum Beweis zugelassen werden.

5.2.2.9 Art. 269a Abs. 3 E-OR

Der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit kann gestützt auf Artikel 269a Absatz 3 E-OR mittels drei zum Vergleich tauglichen Objekten erbracht werden.

Weder der geltende Artikel 269a Buchstabe a OR noch Artikel 11 VMWG legten fest, wie viele Vergleichsobjekte die beweisführende Partei angeben muss. Die Rechtsprechung verlangte mindestens fünf Vergleichsobjekte, welche hinsichtlich Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode die gleichen Eigenschaften wie die streitige Mietsache aufweisen. Dadurch sollten Schlussfolgerungen gezogen werden können, welche eine gewisse Sicherheit gewährten⁷⁸. Nach der Auffassung des Bundesgerichts erlaubt das Anführen von drei Liegenschaften, welche demselben Eigentümer gehören, keine stichhaltigen Schlussfolgerungen in Bezug auf das generelle Mietzinsniveau im Quartier. Das Bundesgericht verneinte es abzuleiten, dass die Mietzinse der betreffenden Wohnungen den quartierüblichen Mietzinsen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR entsprechen⁷⁹. Die zum Vergleich angeführten Wohnungen sollten sich in