Erläuternder Bericht

Übersicht

Mit dieser Vorlage werden die beiden folgenden Parlamentarischen Initiativen zu Änderungen im Mietrecht umgesetzt:

- 16.451 Parlamentarische Initiative Egloff. Für Treu und Glauben im Mietrecht. Anfechtung des Anfangsmietzinses nur bei Notlage des Mieters

- 17.493 Parlamentarische Initiative Egloff. Beweisbare Kriterien für die Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten schaffen

Ausgangslage

Die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates schlägt vor, die Anliegen der beiden Parlamentarischen Initiativen zu ausgewählten Fragen des Mietrechts in einem gemeinsamen Erlassentwurf umzusetzen. Dieser sieht Anpassungen im Bereich der Anfechtung des Anfangsmietzinses sowie für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses anhand der Orts- und Quartierüblichkeit vor.

Für beide Anpassungen wird neben der durch die jeweilige Parlamentarische Initiative vorgeschlagenen Lösung und Begründung ein anderer Reglungsvorschlag in Form einer weniger weit gehenden Alternativvariante unterbreitet.

Inhalt der Vorlage

Gemäss geltendem Recht kann der Mieter eines Wohn- oder Geschäftsraums den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme des Mietobjektes als missbräuchlich anfechten, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind (Art. 270 Abs. 1 OR). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann die Mieterschaft bei Wohnungsmangel den Anfangsmietzins unabhängig von einer persönlichen Zwangslage anfechten. Mit der Anpassung wird eine Erhöhung der Anforderungen an die Anfechtung des Anfangsmietzinses bezweckt: zusätzlich zur Mangellage auf dem Markt für Wohn- und Geschäftsräume oder zur erheblichen Erhöhung gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache soll immer auch eine persönliche oder familiäre Notlage gegeben sein, durch die sich die Mieterschaft zum Vertragsabschluss gezwungen sah. Die unterbreitete Variante erhöht die Anforderungen etwas weniger stark und unterscheidet sich dadurch, dass bei einer erheblichen Erhöhung gegenüber dem früheren Mietzins für die Anfechtung des Anfangsmietzinses keine persönliche oder familiäre Notlage erforderlich ist. Eine solche müsste also nur bei einer Mangellage auf dem Markt für Wohn- und Geschäftsräume kumulativ gegeben sein.

Nach Artikel 269a Buchstabe a OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen. Für den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit müssen nach geltender Bundesgerichtspraxis fünf verschiedene Vergleichsobjekte vorgelegt werden, die in Bezug auf die Lage, die Grösse, den Zustand, die Ausstattung und die Bauperiode mit dem konkreten Mietobjekt vergleichbar sind. Dieser Nachweis ist oft schwierig oder gar unmöglich. Mit der vorgeschlagenen Anpassung wird der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses erleichtert, indem drei zum Vergleich taugliche Objekte genügen sollen und fehlende Eigenschaften durch die richterliche Berücksichtigung anderer Eigenschaften des Mietobjekts ausgeglichen werden können. Zudem werden einzelne Merkmale kategorisiert und branchenetablierte Statistiken zugelassen. Als Variante wird vorgeschlagen, dass fehlende Merkmale nicht durch die richterliche Berücksichtigung anderer Eigenschaften des Mietobjekts ausgeglichen werden können.