Erläuternder Bericht

zu geben. Bereits am 26. Oktober 2020 hatte das Bundesgericht seine Praxis betreffend die Berechnung der Nettorendite geändert⁴². Auf den erwähnten höchstrichterlichen Entscheid nimmt die Motion 22.4448 (Mehr Rechtssicherheit im Mietrecht)⁴³ von Ständerat Stefan Engler Bezug und beauftragt den Bundesrat mit der Schaffung einer Regelung, die eine vom Bundesgericht nicht thematisierte Frage betrifft. Der Ständerat entschied am 16. März 2023, die Motion an die zuständige Kommission zur Vorberatung zuzuweisen. Die RK-S hörte am 26. Juni 2023 verschiedene Experten an und beschloss einstimmig die Annahme der erwähnten Motion⁴⁴. Sie wurde am 28. September 2023 vom Ständerat angenommen. Die Parlamentarische Initiative 17.492 (Gleichwertigkeit der gesetzlichen Mietzinsregeln stärken)⁴⁵ des heutigen Ständerates und damaligen Nationalrates Daniel Fässler enthielt eine Ergänzung um einen Artikel 269a^bis. Demnach sollten die Kriterien von Artikel 269 und 269a OR den gleichen Rang aufweisen. Diese Parlamentarische Initiative wurde am 4. Juli 2018 zurückgezogen und ist damit erledigt.

Am 29. September 2017 wurden damit drei Parlamentarische Initiativen eingereicht, welche eine Anpassung der beiden Artikel von Buchstabe A. Missbräuchliche Mietzinse des Zweiten Abschnittes: Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen zum Gegenstand hatten. In der Phase der Umsetzung befindet sich noch die Parlamentarische Initiative 17.493. Das Thema der zulässigen Nettorendite und damit das Anliegen der Parlamentarischen Initiative 17.491 ist aber gestützt auf den Bundesgerichtsentscheid 147 III 14 sowie die Motion 22.4448 Gegenstand von Diskussionen in der gerichtlichen Praxis, der juristischen Lehre und der Gesetzgebung.

5.2.2 Erläuterungen zu Artikel 269a E-OR entsprechend dem Text der Parla-

mentarischen Initiative 17.493

5.2.2.1 Sachlicher Geltungsbereich

Gemäss Artikel 253a Absatz 1 OR haben die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auch für Sachen Geltung, welche die Vermieterin oder der Vermieter zusammen mit diesen Räumen der Mieterin oder dem Mieter zum Gebrauch überlässt. Dazu gehören gemäss Artikel 1 VMWG insbesondere Mobilien, Garagen, Autoeinstell- und Abstellplätze sowie Gärten. In einem Sachverhalt betreffend den orts- und quartierüblichen Mietzins eines Parkplatzes hielt das Bundesgericht fest, dass gewisse Kriterien von Artikel 11 VMWG in diesem Kontext zu relativieren sind⁴⁶. Die Rechtsprechung wird in Anwendung und allenfalls Auslegung des Artikels 269a E-OR und des Artikels 11 VMWG zu entscheiden haben, mit welcher Strenge die Kriterien in Bezug auf die zusammen mit den Räumen zum Gebrauch überlassenen Sachen umgesetzt werden sollen.

5.2.2.2 Orts- oder Quartierüblichkeit

Mietzinse, welche im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen, sind nach dem geltenden Artikel 269a Buchstabe a OR und nach dem Artikel 269a Absatz 1 Buchstabe a E-OR nicht missbräuchlich. Das Bundesgericht umschreibt den Ort als ein Dorf oder eine kleine Stadt, eine Einheit, die eine gewisse Ausdehnung aufweisen