Erläuternder Bericht
Vernehmlassung 2023/107: OR (Mietrecht): Anfangsmietzins und Ort- und Quartierüblichkeit · 35 Seiten
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1930 erstellten Gebäude gilt, dass sie miteinander vergleichbar sind, wenn ihre Erstellung nicht mehr als 20 Jahre auseinanderliegt. Dadurch können Klarheit und damit auch Rechtssicherheit geschaffen werden. Es verbleibt praktisch kein Raum mehr für Auslegung. Damit wird die Rechtsprechung des Bundesgerichts in das Gesetz aufgenommen und zum Teil auch konkretisiert. Die höchstrichterliche Rechtsprechung erachtete Liegenschaften aus den ersten beiden Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts als miteinander vergleichbar30. Zu einem späteren Zeitpunkt wurde festgehalten, dass bei einem Abstand der Erstellung von mehr als 20 Jahren eine Vergleichbarkeit nicht mehr gegeben ist31.
Buchstabe b des zweiten Absatzes regelt die Bewertung der Kriterien Zustand und Ausstattung anhand der drei Kategorien einfach, gut und sehr gut. Zudem wird den Gerichten das Ermessen eingeräumt, fehlende Eigenschaften einzelner Merkmale durch andere, zusätzliche oder höherwertige Eigenschaften auszugleichen. Die Rechtsprechung zum geltenden Recht beurteilt den Zustand anhand eines Gesamteindruckes. In die Abwägung fliesst die Frage ein, ob eine Wohnung mit Blick auf die technischen Geräte, Böden, Fenster, Nasszellen, etc. als überdurchschnittlich gut unterhalten, als durchschnittlich bis gut unterhalten oder als schlecht unterhalten bzw. gar als vernachlässigt zu beurteilen ist32. Das Kriterium der Ausstattung hat den Ausbaustandard und die Infrastruktur der gemieteten Räumlichkeiten zum Gegenstand. Subjektive Elemente einer Wohnung werden dabei gemäss der Rechtsprechung unter dem Aspekt des Komforts geprüft33. Die neue Regelung schafft Klarheit in der Anwendung der Kriterien Zustand und Ausstattung. Das richterliche Ermessen betreffend den Ausgleich fehlender Eigenschaften durch andere Eigenschaften, dient dazu die Vergleichbarkeit und letztendlich den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit in Fällen zu erleichtern, in denen sie durch die aktuelle Rechtsprechung verneint würden.
Im Unterschied zum geltenden Artikel 11 Absatz 4 VMWG sieht Artikel 269a Absatz 2 Buchstabe c E-OR gemäss der Parlamentarischen Initiative vor, dass nicht nur amtliche Statistiken, sondern auch branchenetablierte Statistiken zum Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit zugelassen sind. Dadurch wird der Nachweis für die beweisbelastete Partei erleichtert. Nach der Rechtsprechung zum geltenden Recht hat die amtliche Statistik den Anforderungen gemäss Artikel 11 Absatz 1 VMWG zu entsprechen34. Die geplanten Erleichterungen hinsichtlich der Kriterien Bauperiode, Zustand und Ausstattung dürften auch eine Lockerung der Anforderungen an die Statistiken zur Folge haben.
Der Artikel 269a Absatz 3 E-OR legt fest, dass der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses mittels drei zum Vergleich tauglichen Objekten erbracht werden kann. Die Rechtsprechung zum geltenden Recht verlangt mindestens fünf vergleichbare Objekte, um Schlussfolgerungen ziehen zu können, die eine gewisse Sicherheit bieten35. Die Reduktion der Anzahl Vergleichsobjekte im Sinne der Parlamentarischen
30 BGE 123 III 317 E. 4. b) aa) S. 320.
31 BGer 4A_612/2012 Urteil vom 19. Februar 2013 E. 3.2.2; BGE 136 III 74 E. 3.2.1 S. 80 f.; BGer 4C.40/2001 Urteil vom 15. Juni 2001 E. 5. c) bb).
32 Bezirksgericht Zürich, Mietgericht, Urteil vom 12. September 2019, MA170005-L, ZMP 2020 Nr. 13, E. 3.2.4, mit weiteren Hinweisen auf die Lehre und die bundesgerichtliche Rechtsprechung.
33 Bezirksgericht Zürich, Mietgericht, Urteil vom 12. September 2019, MA170005-L, ZMP 2020 Nr. 13, E. 3.2.5, mit weiteren Hinweisen auf die Lehre und die bundesgerichtliche Rechtsprechung.
34 BGer 4A_183/2020 Urteil vom 6. Mai 2021 E. 3.1.2.; BGE 147 III 14 E. 4.1.2.2 S. 19.
35 BGE 147 III 431 E. 3.2.1 S. 434 und E. 4.3.3 S. 440; BGer 4A_291/2017 Urteil vom 11. Juni 2018 E. 4.3.3.; BGer 4A_669/2010 Urteil vom 28. April 2011 E. 6.1; BGE 123 III 317 E. 4. a) S. 319.