Erläuternder Bericht

Hier wird nicht verlangt, dass der quartierübliche Mietzins ortsüblich ist bzw. ein ortüblicher Mietzins als Vergleichswert zu berechnen ist.

Neu enthält das Gesetz in den Buchstaben a - c von Absatz 2 Ausführungen zu Elementen der Beweisführung. Die Buchstaben a – c beziehen sich nicht auf die Lage und die Grösse, welche bei der Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse zu berücksichtigen sind. Dies hat zur Folge, dass die beiden Kriterien gleich wie nach dem geltenden Recht angewendet werden können. Ob sich aus der Anpassung der Regelung insgesamt indirekte Auswirkungen auf die Beweisführung mit der Lage und der Grösse ergeben, wird die künftige Rechtsprechung zu ermitteln haben.

5.2.2.5 Art. 269a Abs. 2 Bst. a E-OR

Artikel 269a Absatz 2 Buchstabe a E-OR sieht vor, dass in Bezug auf die Bauperiode Mietobjekte in vor 1930 erstellten Gebäuden vergleichbar sind (Ziff. 1). Mietobjekte, welche sich in nach 1930 erstellten Gebäuden befinden, sind mit Gebäuden, welche bis zu 20 Jahre früher oder später erstellt wurden, vergleichbar (Ziff. 2). Diese Konkretisierung im Gesetzeswortlaut wäre eine Neuerung sowohl im Vergleich zum geltenden Artikel 269a Buchstabe a als auch zum geltenden Artikel 11 VMWG. Bisher definierten die Gerichte den Zeitabschnitt für das Kriterium der Bauperiode.

In einem Leitentscheid wurde die Vergleichbarkeit von Gebäuden, welche in den ersten beiden Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts gebaut worden waren, bejaht⁵⁸. Das Bundesgericht hat in der Folge Räumlichkeiten, welche sich in Gebäuden befanden, die mehr als 20 Jahre vor oder nach dem betroffenen Gebäude erstellt worden sind, vom Vergleich ausgenommen⁵⁹. Eine Aufweichung dieser Regel erachtete das Bundesgericht als nicht gerechtfertigt. Aus Gründen der Vorhersehbarkeit des Rechts und der Gleichbehandlung wurde ein gewisser Schematismus als angebracht erachtet⁶⁰. Mit der Verankerung eines konkreten Zeitraums von 20 Jahren vorher oder nachher für die Handhabung des Kriteriums der Bauperiode wird die bundesgerichtliche Rechtsprechung kodifiziert und dem Anliegen der Rechtssicherheit Rechnung getragen. Die Vergleichbarkeit von Gebäuden, welche vor dem Jahr 1930 gebaut worden sind, berücksichtigt, dass rund 70 Prozent der Gebäude mit Wohnnutzung in der Schweiz nach dem Jahr 1945 erstellt worden sind und demnach die Suche nach vergleichbaren Objekten aus der Zeit davor, erschwert ist⁶¹.

5.2.2.6 Art. 269a Abs. 2 Bst. b E-OR

Gestützt auf Artikel 269a Absatz 2 Buchstabe b E-OR sind der Zustand und die Ausstattung der zu vergleichenden Mietobjekte anhand der drei Kategorien einfach, gut und sehr gut zu bewerten. Bezüglich einzelner Merkmale gleicht das Gericht fehlende Eigenschaften nach seinem Ermessen durch das Berücksichtigen anderer, zusätzlicher oder höherwertiger Eigenschaften aus.

Im Unterschied zur geltenden Regelung in Artikel 11 Absatz 1 VMWG sieht das Gesetz künftig ein Schema für die Würdigung der Kriterien Ausstattung und Zustand vor. Die Einordnung in Kategorien vereinfacht die Beweisführung und reduziert den Aufwand der Rechtsanwendenden.