Erläuternder Bericht

Die daraus resultierende Statistik wird zwei Mal jährlich durch das BWO veröffentlicht¹⁰⁰.

Anfechtung des Anfangsmietzinses

In den vergangenen Jahren erledigten die Schlichtungsbehörden schweizweit pro Semester durchschnittlich rund 600 Verfahren, die eine Anfechtung des Anfangsmietzinses zum Gegenstand hatten. In durchschnittlich rund 70 Prozent dieser Fälle konnte eine Einigung erzielt werden und bei durchschnittlich rund 10 Prozent der Fälle akzeptierten die Parteien den von der Schlichtungsbehörde unterbreiteten Urteilsvorschlag. Damit verbleiben rund 20 Prozent oder durchschnittlich rund 120 Fälle pro Semester, bei denen eine Klagebewilligung ausgestellt wurde. Wie häufig gestützt auf die Bewilligung eine Klage beim zuständigen Zivilgericht eingereicht wurde, wird durch die Statistik nicht ausgewiesen.

In der Schweiz bestehen rund 3,8 Millionen bewohnte Wohnungen, davon ungefähr 2,4 Millionen Mietwohnungen¹⁰¹. Gestützt auf die Umzugsstatistik¹⁰² sowie aufgrund des Umstands, dass die Umzugsquoten bei Miethaushalten deutlich höher sind als beim Eigentum wird geschätzt, dass jährlich für rund jede siebte bis sechste oder 350'000 bis 400'000 dieser Wohnungen ein neues Mietverhältnis begründet wird. Die jährlich rund 1200 Anfechtungsfälle entsprechen daher einem Anteil von gut 0,3 Prozent, der Anteil der Fälle, bei denen eine Klagebewilligung ausgestellt wird, einem solchen von 0,06 Prozent. Dies entspricht einer Anzahl von 6 Fällen pro 10'000 neu abgeschlossene Mietverhältnisse.

Die Möglichkeit der Anfechtung des Anfangsmietzinses hat gemessen an der Anzahl der neu abgeschlossenen Mietverträge in der Praxis nur eine geringe Auswirkung. Jedoch kann im Einzelfall das Recht, den Anfangsmietzins einer Überprüfung auf Missbräuchlichkeit zuzuführen, für die betreffende Mietpartei von grosser Bedeutung sein. Zudem ist von einer prophylaktischen Wirkung der Anfechtungsmöglichkeit auszugehen.

Die vorgesehene Anpassung hat zur Folge, dass Personen, die einen aus ihrer Sicht unvorteilhaften Mietvertrag abgeschlossen haben und mit den Konditionen nicht einverstanden sind, noch viel seltener als heute eine Überprüfung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses durch die zuständige Schlichtungsbehörde oder durch das zuständige Zivilgericht einleiten können.

Orts- und Quartierüblichkeit

Die Vermieterinnen und Vermieter können den Anfangsmietzins mit der Orts- und Quartierüblichkeit begründen¹⁰³. Entsprechend kann die Mieterschaft dieses Kriterium bei gegebenen Voraussetzungen im Rahmen einer Anfechtung des Anfangsmietzinses geltend machen. Die Anpassung an die orts- und quartierüblichen Mietzinse kann auch ein Grund für die Erhöhung von Mietzinsen im laufenden Mietverhältnis sein. Die Vermietenden können schliesslich gegenüber einem Begehren um Herabsetzung des Mietzinses den Einwand der Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses geltend machen, sofern die betreffenden Anwendungsvoraussetzungen gegeben sind.