Erläuternder Bericht

dem Vorschlag des Bundesrates, der eine voraussetzungslose Anfechtung des Anfangsmietzinses gefordert hatte und dem Antrag, die Bestimmung vollständig zu streichen¹¹⁸.

Die Umsetzung entsprechend dem Text der Parlamentarischen Initiative vermindert bezüglich Anfangsmietzins den grundsätzlichen Schutz gegen missbräuchliche Mietzinse. Die Anfechtungsmöglichkeit wird auf Notlagen beschränkt und ist überdies nur bei zusätzlicher Marktmangellage oder erheblicher Mietzinserhöhung gegeben. Die Minimierung der Möglichkeit der Anfechtung des Anfangsmietzinses bedeutet, dass bei der Index- und bei der Staffelmiete eine Überprüfung der Missbräuchlichkeit in den meisten Fällen faktisch ausgeschlossen ist, da nach dem Vertragsabschluss keine grundsätzliche Mietzinsüberprüfung mehr erfolgen kann. Aus diesen Gründen ist der Verfassungsauftrag in Bezug auf Anfangsmietzinse nur noch minimal erfüllt. Bei der Variante ist der Verfassungsauftrag in einem höheren Mass erfüllt, indem bei einer erheblichen Erhöhung gegenüber dem früheren Mietzins eine Anfechtung des Anfangsmietzinses immer möglich ist.

Das Bundesgerichtsurteil 4A_691/2015 vom 18. Mai 2016¹¹⁹, das gemäss Begründung zur Parlamentarischen Initiative 16.451 Anlass zur Einreichung des Vorstosses gab, enthält eine Zusammenfassung der bei der Mietrechtsrevision von 1990 bezüglich Ausgestaltung von Artikel 270 Absatz 1 OR im Parlament diskutierten Vorschläge. Dagegen wurde die Frage der Verfassungsmässigkeit von Artikel 270 Absatz 1 OR nicht erörtert.

Gemäss Artikel 269 OR sind Mietzinse missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Eine restriktive Regelung der Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss Artikel 270 OR im Sinne des mit der Initiative vorgeschlagenen Gesetzestextes hat zur Folge, dass die Durchsetzung des Grundsatzes von Artikel 269 OR im Wesentlichen auf Mietzinserhöhungen beschränkt ist. Dies kann als gesetzesinterner Widerspruch gedeutet werden.

17.493 (Beweisbare Kriterien für die Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten schaffen)

Artikel 269a OR ist im Zweiten Abschnitt: Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen geregelt. Im Verhältnis zu Artikel 269 OR bildet sie gemäss Marginalie eine Ausnahme. Mietzinse sollen nach wie vor dann nicht missbräuchlich sein, wenn sie im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegen. Vom Zweck her dient die vorgeschlagene Regelung einer einfacheren Umsetzung dieses Kriteriums in der Praxis.

Für die Anwendung der Orts- und Quartierüblichkeit müssen jedoch weiterhin mehrere Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein. Der Kerngehalt des Missbräuchlichkeitsschutzes ist daher nicht betroffen.

Gestützt auf Artikel 41 Absatz 1 Buchstabe e BV setzen sich der Bund und die Kantone ergänzend zur persönlichen Verantwortung und privater Initiative dafür ein, dass Wohnungssuchende für sich und ihre Familie eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden können. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts dürfen die