Erläuternder Bericht

war oder dass der Mietzins gegenüber dem vorausgehenden Mietverhältnis für dieselbe Sache erheblich erhöht wurde. Der Mangel an Wohnungen oder Geschäftsräumen kann grundsätzlich mit offiziellen Statistiken belegt werden. Vorausgesetzt ist, dass diese aktuell sind und auf verlässlichen und hinreichend differenzierten Erhebungen beruhen³⁶. Soweit verlässliche statistische Daten über den Prozentsatz des im massgebenden Zeitpunkt verfügbaren Bestands von Wohnungen nicht vorhanden sind, ist es dem Mieter auch abgesehen davon möglich, den ihm obliegenden Nachweis der Wohnungsnot auf andere Weise zu erbringen, namentlich durch den Nachweis intensiver und fruchtloser Suchbemühungen³⁷.

Die Voraussetzung betreffend örtliche Marktverhältnisse ist bei Wohnungsknappheit gegeben. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist es nicht erforderlich, dass die Mieterschaft in diesem Zusammenhang vergebliche Suchbemühungen nachweist³⁸.

Eine erhebliche Erhöhung des Mietzinses gegenüber dem bisherigen Mietverhältnis liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts dann vor, wenn eine Anpassung nach oben im Umfang von mindestens 10 Prozent erfolgt³⁹.

Artikel 270 OR betrifft das Anfechtungsrecht als solches. Nur wenn das Anfechtungsrecht gegeben ist und innerhalb der dafür gemäss Absatz 1 geltenden Frist von 30 Tagen ab Übernahme der Mietsache geltend gemacht wird, kann sich eine Schlichtungsbehörde oder ein Gericht überhaupt mit der Frage befassen, ob der Anfangsmietzins missbräuchlich ist oder nicht.

Die Überprüfung des Anfangsmietzinses erfolgt dabei in Anwendung der sogenannten absoluten Methode und richtet sich nach den Kriterien der Nettorendite gemäss Artikel 269 OR oder der Bruttorendite gemäss Artikel 269a Buchstabe c OR oder nach der Orts- und Quartierüblichkeit gemäss Artikel 269a Buchstabe a OR. Das Überprüfungsergebnis kann zeigen, dass schon der von der vorherigen Mieterschaft bezahlte Mietzins für das gleiche Mietobjekt missbräuchlich war. Aufgrund der Praxis des Bundesgerichts kann der zulässige Anfangsmietzins in einem solchen Fall auf einen Betrag reduziert werden, der unter dem im vorherigen Mietverhältnis geltenden Mietzins liegt⁴⁰.

5.1.2 Erläuterungen zu Artikel 270 E-OR entsprechend dem Text der Parlamen-

tarischen Initiative 16.451

Wie dargelegt, ist unter dem geltenden Recht die Anfechtung des Anfangsmietzinses in drei alternativen Fällen möglich: wenn der Mieter aus persönlicher oder familiärer Notwendigkeit zum Abschluss des Vertrags gezwungen war (Art. 270 Abs. 1 lit. a OR), wenn er wegen der Situation auf dem lokalen Wohnungsmarkt zum Vertragsabschluss gezwungen war (Art. 270 Abs. 1 lit. a OR) oder wenn der Mietzins gegenüber demjenigen des Vormieters erheblich erhöht wurde (Art. 270 Abs. 1 lit. b OR). Das Anfechtungsrecht ist gegeben, wenn eine dieser drei Alternativen erfüllt ist.

Artikel 270 E-OR sieht vor, dass für eine Anfangsmietzinsanfechtung in jedem Fall eine persönliche oder familiäre Notlage gegeben und dass kumulativ ein zusätzliches Element in Form entweder des Zwangs zum Vertragsabschluss aufgrund der Situation auf