Erläuternder Bericht

ausdrücklichen Bezug auf die jeweils zugrundeliegende Regelung im OR und verweisen im Wortlaut auf einen Artikel im OR.

 Artikel 11 VMWG Orts- und quartierübliche Mietzinse (Art. 269a Bst. a OR); die Absätze 1 und 2 VMWG verweisen ausdrücklich auf 269a Buchstabe a OR.

 Artikel 12 VMWG Kostensteigerungen (Art. 269a Bst. b OR); Absatz 1 VMWG verweist auf Artikel 269a Buchstabe b OR.

 Artikel 13 Hypothekarzinse (Art. 269a Bst. b OR); Absatz 3 verweist auf Artikel 269a Buchstabe d und Artikel 269a Buchstabe f OR.

 Artikel 14 Mehrleistungen des Vermieters (Art. 269a Bst. b OR); Absatz 1 verweist auf Artikel 269a Buchstabe b OR.

 Artikel 15 Bruttorendite (Art. 269a Bst. c OR); Absatz 1 verweist auf Artikel 269a Buchstabe c OR.

 Artikel 16 Teuerungsausgleich (Art. 269a Bst. e OR). Der Wortlaut enthält einen Verweis auf Artikel 269a Buchstabe e OR.

Die Vorlage (Text gemäss Parlamentarischer Initiative und Variante) enthält Ergänzungen von Artikel 269a OR und damit verbunden eine neue Gliederung nach Absätzen. Der bisherige Wortlaut von Artikel 269a OR wird neu in Absatz 1 enthalten sein. Die Gesetzesanpassung wirkt sich auf die erwähnten Ausführungsbestimmungen aus. In Artikel 12, 13, 14, 15 und 16 VMWG ist eine redaktionelle Anpassung der Bezugnahme in der Klammer und des Verweises im Wortlaut erforderlich. Eine Ergänzung mit «Abs. 1» dürfte genügen. In Bezug auf Artikel 11 VMWG müssen neben redaktionellen Bereinigungen auch materielle Anpassungen geprüft werden (nachfolgend Ziff. 5.2.5.2).

5.2.5.2 Artikel 11 VMWG Orts- und Quartierüblichkeit

Artikel 11 Absatz 1 VMWG sieht vor, dass für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind, massgebend sind.

Die einleitenden Sätze von Artikel 269a Absatz 2 E-OR entsprechen fast wörtlich Artikel 11 Absatz 1 VMWG. Mit anderen Worten: Die Regelung in der Verordnung wird im Gesetz und damit auf einer höheren Stufe der Normenhierarchie verankert⁹⁰. Die Aufnahme der Regelung in das Gesetz wirkt sich auf die Rechtsetzung aus. Verordnungen können rascher geändert und an veränderte Umstände angepasst werden⁹¹. Artikel 11 Absatz 1 VMWG wurde aber seit dem Inkrafttreten per 1. Juli 1990 nicht geändert. Mit der Umsetzung der Vorlage (gemäss der Parlamentarischen Initiative und entsprechend der Variante) bestehen auf unterschiedlichen Normstufen gleichlautende Regelungen. Gestützt auf die Normenhierarchie muss der Wortlaut von Artikel 11 Absatz 1 VMWG geprüft werden.

Das Vorgehen, die Kriterien der Orts- und Quartierüblichkeit im Artikel zu den Ausnahmen von den missbräuchlichen Mietzinsen zu regeln, ist nicht neu. Artikel 15 Buchstabe a BMM sah vor, dass Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, «wenn