Erläuternder Bericht
Vernehmlassung 2023/107: OR (Mietrecht): Anfangsmietzins und Ort- und Quartierüblichkeit · 35 Seiten
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6.7 Auswirkungen auf die Umwelt
Die vorgeschlagenen Anpassungen haben keine Auswirkungen auf die Umwelt.
7 Rechtliche Aspekte
7.1 Verfassungsmässigkeit
Gemäss Artikel 109 Absatz 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV)114 erlässt der Bund Vorschriften gegen Missbräuche im Mietwesen, namentlich gegen missbräuchliche Mietzinse, sowie über die Anfechtbarkeit missbräuchlicher Kündigungen und die befristete Erstreckung von Mietverhältnissen. Die dem Bund durch Artikel 109 Absatz 1 BV verliehene Kompetenz zur Bekämpfung von Missbräuchen im Mietwesen ist nicht als blosse Ermächtigung, sondern als verpflichtender Auftrag formuliert115.
Er ergänzt mit Blick auf diese spezifische Finalität die auf die umfassende Zivilrechtskompetenz des Bundes (Art. 122 Abs. 1 BV) abgestützten Gesetzgebungsbefugnisse im Bereich des Mietwesens.
Im Sinne eines Sozialziels setzen sich der Bund und die Kantone ergänzend zur persönlichen Verantwortung und zur privaten Initiative gemäss Artikel 41 Absatz 1 Buchstabe e BV dafür ein, dass Wohnungssuchende eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen für sich und ihre Familie finden können.
16.451 (Für Treu und Glauben im Mietrecht. Anfechtung des Anfangsmietzinses nur bei Notlage des Mieters)
Der Verfassungsauftrag gemäss Artikel 109 Absatz 1 BV sieht einen grundsätzlichen Schutz gegen missbräuchliche Mietzinse vor. In der Literatur ist teils umstritten, ob der geltende Artikel 270 Absatz 1 OR der Vorgabe, Vorschriften gegen missbräuchliche Mietzinse zu erlassen, genügt. So wird ausgeführt, dass diese Bestimmung rechtspolitisch nicht befriedigt, weil sie den Auftrag nicht erfüllt, den Volk und Stände dem Parlament erteilt haben und rechtsdogmatisch nicht, weil die Voraussetzungen ihrer Anwendung bei Dauerschuldverhältnissen nicht zu überzeugen vermögen. Zudem wird herausgestrichen, dass eine rechtsdogmatisch befriedigende Regelung die Missbräuchlichkeit des Mietzinses als einzige Voraussetzung der Herabsetzung von Anfangsmietzinsen vorsehen sollte116. Demgegenüber wird die Frage thematisiert, ob mit der Schaffung von Artikel 270 Absatz 1 OR eine Durchbrechung des Grundsatzes von «Pacta sunt servanda» erfolgte117. Im Endeffekt entspricht die im Rahmen der Mietrechtsrevision von 1990 beschlossene Regelung einer Kompromisslösung zwischen
114 SR 101
115 CIPRIANO ALVAREZ, Kommentierung von Art. 108 und 109 BV, in: Bernhard Ehrenzeller / Patricia Egli / Peter Hettich / Peter Hongler / Benjamin Schindler / Stefan G. Schmid / Rainer J. Schweizer (Hrsg.), Die Schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, Art. 73-197, 4. Auflage, Zürich / St. Gallen und Zürich / Genf 2023, Art. 109 BV Rz. 6.
116 GIACOMO RONCORONI, Die Anfechtung des Anfangsmietzinses im schweizerischen Rechtssystem, in: mietrechtspraxis/mp 2018 S. 28
117 PETER HIGI/ANTON BÜHLMANN, Art. 270 N. 7-10, in: Peter Higi/Anton Bühlmann/Christoph Wildisen, Zürcher Kommentar Obligationenrecht, Art. 269-273c OR, Die Miete, Zürich 2022 (zit.: ZK-HIGI/WILDISEN, Art. N.).