Erläuternder Bericht

Initiative vereinfacht die Beweisführung und reduziert den Aufwand der beweisbelasteten Partei sowie der Schlichtungsbehörden und Gerichte.

1. (bisheriger Wortlaut von Art. 269a: neu Abs. 1)

2. Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Absatz 1 Buchstabe a sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die aufgrund der Lage, der Grösse, der Ausstattung, des Zustands und der Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind. Dabei gilt Folgendes:

a. In Bezug auf die Bauperiode sind vergleichbar:

1. Mietsachen in Gebäuden, die vor 1930 erstellt wurden: mit anderen Mietsachen in Gebäuden, die vor 1930 erstellt wurden;

2. Mietsachen in Gebäuden, die nach 1930 erstellt wurden: mit anderen Mietsachen in Gebäuden, die 20 Jahre früher oder später erstellt wurden.

b. Der Zustand und die Ausstattung sind mit drei Kategorien (einfach, gut, sehr gut) zu bewerten; fehlen Eigenschaften zu einzelnen Merkmalen, so gleicht der Richter diese nach seinem Ermessen durch die Berücksichtigung anderer, zusätzlicher oder höherwertiger Eigenschaften aus.

c. Genügend differenzierte amtliche oder branchenetablierte Statistiken sind als Nachweis zulässig.

3. Für den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses genügen drei vergleichbare Mietsachen.

4.1.2.2 Variante

Die Parlamentarische Initiative gewährt dem Gericht das Ermessen, fehlende Eigenschaften durch Berücksichtigung anderer, zusätzlicher oder höherwertiger Eigenschaften auszugleichen. Dieses Kriterium könnte in der Praxis zu Rechtsunsicherheiten führen und den Aufwand der beweisbelasteten Partei sowie von Gerichten erhöhen. Die Vergleichsgenauigkeit könnte leiden. Zudem erhielten die Kriterien des Zustands und der Ausstattung ein anderes Gewicht als zum Beispiel die Lage oder die Grösse. Auch bei der Lage wäre ein Ausgleichsmechanismus vorstellbar. Mit der Variante soll auf den zweiten Satz von Artikel 269a Absatz 2 Buchstabe b OR (gemäss Text der Parlamentarischen Initiative) verzichtet werden.

1. (bisheriger Wortlaut von Art. 269a: neu Abs. 1)

2. Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Absatz 1 Buchstabe a sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die aufgrund der Lage, der Grösse, der Ausstattung, des Zustands und der Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind. Dabei gilt Folgendes:

a. In Bezug auf die Bauperiode sind vergleichbar:

1. Mietsachen in Gebäuden, die vor 1930 erstellt wurden: mit anderen Mietsachen in Gebäuden, die vor 1930 erstellt wurden;