Erläuternder Bericht

Entsprechend Artikel 11 Absatz 3 VMWG fallen Mietzinse ausser Betracht, welche auf einer Marktbeherrschung durch eine Vermieterin bzw. einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen⁸⁷. Das Bundesgericht leitet daraus ab, dass die Bestimmung der üblichen Mietzinse nicht ausschliesslich den Gesetzen des Marktes gehorchen kann⁸⁸. Eine entsprechende Regelung wurde mit Wirkung per 7. Juli 1977 in Artikel 15 Absatz 2 BMM verankert⁸⁹.

5.2.3 Erläuterungen zu Artikel 269a E-OR entsprechend der Variante

Der Wortlaut von Artikel 269a E-OR weicht in der Variante nur in einem Punkt vom Text der Parlamentarischen Initiative ab. In der Variante wurde der in Absatz 2 Buchstabe b vorgesehene richterliche und nach Ermessen erfolgende Ausgleich fehlender Eigenschaften von Zustand und Ausstattung entfernt. Da keine weiteren Unterschiede bestehen, wird in Bezug auf übrige Inhalte von Artikel 269a E-OR auf die unmittelbar vorangegangenen Erläuterungen zu Artikel 269a entsprechend dem Text der Parlamentarischen Initiative 17.493 hingewiesen (Ziff. 5.2.2).

Durch die Umsetzung der Vorlage soll der Beweis der orts- oder quartierüblichen Mietzinse in mehr Fällen als bisher möglich sein. Anstoss für die Parlamentarische Initiative 17.493 waren die Anforderungen der Rechtsprechung an den Beweis. In Bezug auf die Kriterien Zustand und Ausstattung enthält die Parlamentarische Initiative ein Ermessen betreffend den Ausgleich von fehlenden Eigenschaften durch andere, zusätzliche oder höherwertige Eigenschaften. Die Variante sieht das richterliche Ermessen in Artikel 269a Absatz 2 Buchstabe b E-OR nicht vor. Auch mit Blick auf andere Kriterien, beispielsweise die Lage, wäre ein Ausgleich möglich. Zudem kann die Möglichkeit des richterlichen Ermessens für die Rechtsanwendenden sowie die beweisführende Partei einen Mehraufwand bedeuten. Die Vorlage enthält mit Blick auf Artikel 269a E-OR bereits mehrere Erleichterungen, z. B. Reduktion der Anzahl anzugebender Vergleichsobjekte, weshalb sich der Gewinn aus dem richterlichen Ausgleich in den meisten Fällen in überschaubaren Grenzen halten dürfte.

5.2.4 Position der Minderheit

Eine Minderheit spricht sich für ein Nichteintreten auf die Anpassung entsprechend der Parlamentarischen Initiative und auf ein Nichteintreten gemäss der Variante aus. Der vereinfachte Nachweis eines orts- oder quartierüblichen Mietzinses liegt vorwiegend im Interesse der Vermieterinnen und Vermieter. Es ist zu befürchten, dass die Mietzinse ansteigen. Diese zu erwartende Entwicklung soll verhindert werden. Die Mietenden werden finanziell bereits durch die höheren Nebenkosten und die Mietzinserhöhungen infolge des gestiegenen hypothekarischen Referenzzinssatzes substanziell belastet. Weitere Mietzinserhöhungen sind zu erwarten. Den Mietenden können nicht noch mehr Belastungen zugemutet werden.

5.2.5 Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Ge-

schäftsräumen (VMWG)

5.2.5.1 Verweise auf Artikel 269a OR

Die VMWG wurde gestützt auf Artikel 253a Absatz 3 OR erlassen. Mehrere Ausführungsbestimmungen in der VMWG enthalten in der Marginalie in einer Klammer einen