Erläuternder Bericht
Vernehmlassung 2023/107: OR (Mietrecht): Anfangsmietzins und Ort- und Quartierüblichkeit · 35 Seiten
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Dadurch wird klar, dass das kumulative Erfordernis der Notlage sowohl bei einer Mangellage im Sinne von Buchstabe a als auch bei der Mietzinserhöhung im Sinne von Buchstabe b gegeben sein muss.
4.1.1.2 Variante
Das gemäss Initiativtext und Begründung indizierte kumulative Erfordernis des Vorhandenseins einer Notlage und gleichzeitiger Mangellage auf dem Markt oder erheblicher Mietzinserhöhung stellt eine hohe Hürde für die Anfechtung des Anfangsmietzinses dar. Insbesondere schliesst es wirtschaftlich gut gestellte Mietparteien faktisch von einer Überprüfung des Anfangsmietzinses aus, da solche regelmässig über eine vernünftige Alternative verfügen. Diese Variante hat daher zum Inhalt, dass bei einer erheblichen Erhöhung gegenüber dem früheren Mietzins für die Anfechtung des Anfangsmietzinses keine zusätzliche Notlage erforderlich ist:
Art. 270
Abs. 1
Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
Bst. a auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume Mangel herrscht und der Mieter sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
Bst. b der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
4.1.2 17.493 (Beweisbare Kriterien für die Orts- und Quartierüblichkeit der Mie-
ten schaffen)
4.1.2.1 Umsetzung gemäss Initiative
Artikel 269 OR definiert nach seiner Marginalie im Sinne einer Regel, wann Mietzinse missbräuchlich sind. Artikel 269a OR enthält gemäss seiner Marginalie Ausnahmen und listet in nicht abschliessender Weise («insbesondere») mehrere Sachverhalte auf, die zur Folge haben, dass der Mietzins nicht missbräuchlich ist. Gemäss Artikel 269a Buchstabe a OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegen. Artikel 11 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)29 ist die Ausführungsvorschrift betreffend die orts- und quartierüblichen Mietzinse. In der Begründung der Parlamentarischen Initiative wird sowohl auf den hohen Aufwand in der Beweisführung für die beweisbelastete Partei als auch in der Beweiswürdigung durch die Schlichtungsbehörden und Gerichte hingewiesen. Durch die Anforderungen der Rechtsprechung erscheine es fast unmöglich, die Orts- und Quartierüblichkeit zu beweisen. Mit der Umsetzung gemäss dem eingereichten Text soll die Praktikabilität erhöht werden.
Der vorgeschlagene Absatz 1 enthält den Inhalt des geltenden Artikels 269a OR und damit sämtliche Ausnahmen von der Missbräuchlichkeit. Die nachfolgenden Absätze beziehen sich ausschliesslich auf die orts- und quartierüblichen Mietzinse.
Die Einleitung im geplanten Artikel 269a Absatz 2 E-OR entspricht dem geltenden Artikel 11 Absatz 1 VMWG. Buchstabe a soll neu das Vergleichskriterium der Bauperiode konkretisieren. Vor 1930 erstellte Gebäude sind miteinander vergleichbar. Für die nach