Erläuternder Bericht

sie sich im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse vergleichbarer Wohnungen und Geschäftsräume unter Berücksichtigung der Lage, Ausstattung, des Zustandes der Mietsache und der Bauperiode halten»⁹²⁹³. Auch die Untergliederung des Artikels betreffend die Ausnahmen von den missbräuchlichen Mietzinsen ist nicht neu. Mit Wirkung per 7. Juli 1977 wurde Artikel 15 BMM um einen zweiten Absatz ergänzt, welcher sich auch auf die orts- und quartierüblichen Mietzinsen bezog⁹⁴ und vom Zweck her dem geltenden Artikel 11 Absatz 3 VMWG entsprach.

Artikel 269a Absatz 2 Buchstabe c sieht vor, dass genügend differenzierte amtliche oder branchenetablierte Statistiken zum Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit zuzulassen sind. Damit geht er über den geltenden Artikel 11 Absatz 4 VMWG hinaus, der eine Berücksichtigung von amtlichen Statistiken vorsieht. Es stellt sich daher die Frage, ob Artikel 11 Absatz 4 VMWG zu streichen ist.

Neben diesen materiellen Punkten ergibt sich zudem der Bedarf nach einer formellen Anpassung. Artikel 11 Absatz 2 VMWG bezieht sich beim Vergleich von Geschäftsraummieten ausdrücklich auf Artikel 269a Buchstabe a OR. Eine redaktionelle Anpassung ist zu prüfen, zumal Artikel 269a OR gemäss der Vorlage sowohl in Absatz 1 als auch in Absatz 2 eine Aufzählung mit einem Buchstaben a enthält.

Artikel 11 Absatz 3 VMWG nimmt Mietzinse, welche auf einer Marktbeherrschung durch eine Vermieterin oder einen Vermieter oder eine Gruppe von Vermietenden basieren vom Anwendungsbereich aus. Eine vom Zweck her vergleichbare Regelung war ab dem 7. Juli 1977 in Artikel 15 Absatz 2 BMM enthalten⁹⁵.

6 Auswirkungen

6.1 16.451 (Für Treu und Glauben im Mietrecht. Anfechtung des Anfangsmiet-

zinses nur bei Notlage des Mieters)

Die Parlamentarischen Initiative 16.451 (Für Treu und Glauben im Mietrecht. Anfechtung des Anfangsmietzinses nur bei Notlage des Mieters) wirkt sich für die Mieterschaft dahingehend aus, dass der Anfangsmietzins künftig in viel weniger Fällen angefochten werden kann. Alle Mietparteien, die keine Notlage geltend machen können, wären demnach von der Anfechtungsmöglichkeit ausgenommen. Faktisch könnten daher insbesondere wirtschaftlich gut gestellte Personen die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses nicht mehr geltend machen, respektive bei der Variante gemäss Ziffer 4.1.1.2 und 5.1.3 nur noch dann, wenn der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.

Da die Vermieterinnen und Vermieter den Anfangsmietzins auch gestützt auf die Orts- und Quartierüblichkeit berechnen können, wirkt sich diese Gesetzesänderung auf den Anwendungsbereich der Parlamentarischen Initiative 17.493 (Beweisbare Kriterien für die Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten schaffen) aus. Wenn der Anfangsmietzins generell seltener angefochten werden kann, wirkt sich die vereinfachte Anwendung der