Erläuternder Bericht

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1 Ausgangslage

1.1 Handlungsbedarf und Ziele

1.1.1 Parlamentarische Initiative 16.451 (Egloff)

Die Parlamentarische Initiative 16.451 Egloff (Für Treu und Glauben im Mietrecht. Anfechtung des Anfangsmietzinses nur bei Notlage des Mieters) wurde am 16. Juni 2016 eingereicht.

Sie verlangt, Artikel 270 Absatz 1 OR wie folgt anzupassen:

Art. 270

Abs. 1

Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:

Bst. a

auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume Mangel herrscht; oder

Bst. b

der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat; und

der Mieter sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage zum Vertragsabschluss gezwungen sah.

1.1.2 Parlamentarische Initiative 17.493 (Egloff)

Die Parlamentarische Initiative 17.493 Egloff (Beweisbare Kriterien für die Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten schaffen) wurde am 29. September 2017 eingereicht. Sie verlangt, Artikel 269a des Obligationenrechts durch einen neuen Absatz wie folgt zu ergänzen:

1. (bisheriger Wortlaut von Art. 269a: neu Abs. 1)

2. Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Absatz 1 Buchstabe a sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind:

a. Hinsichtlich der Bauperiode von Mietobjekten sind solche in vor 1930 erstellten Gebäuden vergleichbar; solche in nach 1930 erstellten Gebäuden sind mit Gebäuden, die 20 Jahre früher oder später erstellt wurden, vergleichbar.

b. Zustand und Ausstattung sind mit drei Kategorien (einfach, gut, sehr gut) zu bewerten. Der Richter gleicht mit Bezug auf einzelne Merkmale fehlende Eigenschaften nach seinem Ermessen durch die Berücksichtigung anderer, zusätzlicher oder höherwertiger Eigenschaften aus.

c. Genügend differenzierte amtliche oder branchenetablierte Statistiken sind zum Nachweis zuzulassen.