Erläuternder Bericht

dem lokalen Wohnungsmarkt oder aber in Form einer erheblichen Erhöhung gegenüber dem Vormietzins erfüllt sein muss. Ohne das Vorliegen einer der beiden letztgenannten Voraussetzungen genügt der Nachweis der Notlage nicht, um das Anfechtungsrecht zu begründen.

Dadurch wird der Grundsatz der Vertragstreue («pacta sunt servanda») gestärkt und das Anfechtungsrecht auf qualifizierte Fälle beschränkt, in denen sowohl ein objektives Element gegeben ist, das eine gewisse Wahrscheinlichkeit der Vereinbarung eines missbräuchlichen Mietzinses begründet, als auch ein subjektives Element, durch das nachgewiesen wird, dass beim Vertragsabschluss eine individuelle Zwangssituation gegeben war. Sind beide Elemente kumulativ erfüllt, so kann eine Anfechtung des Anfangsmietzinses und gestützt darauf eine Überprüfung der Missbräuchlichkeit erfolgen.

5.1.3 Erläuterungen zu Artikel 270 E-OR entsprechend der Variante

Die unterbreitete Variante unterscheidet sich von der Gesetzesanpassung entsprechend dem Initiativtext dadurch, dass für die Anfechtung des Anfangsmietzinses bei einer erheblichen Erhöhung gegenüber dem früheren Mietzins keine zusätzliche Notlage erforderlich ist. Die Erheblichkeit der Erhöhung begründet also in jedem Fall das Anfechtungsrecht. Demgegenüber muss bei einem Zwang zum Vertragsabschluss aufgrund der Situation auf dem lokalen Wohnungsmarkt - gleich wie bei der Variante gemäss Initiativtext - zusätzlich immer das qualifizierende Element der persönlichen oder familiären Notlage erfüllt sein.

5.1.4 Position der Minderheit

Eine Minderheit spricht sich für ein Nichteintreten auf die Anpassung entsprechend der Parlamentarischen Initiative und auf ein Nichteintreten gemäss der Variante aus. Beide vorgeschlagenen Anpassungen von Artikel 270 OR haben gemäss der Minderheit zur Folge, dass weniger Anfangsmietzinse angefochten werden können. Dadurch würden die Rechte der Mieterinnen und Mieter beschränkt und die Mietzinse dürften steigen. Es besteht die Gefahr, dass Mietende in einer Phase einer Wohnungsknappheit hohe Mietzinse akzeptieren müssen und sich nicht wehren können. Erschwerend kommt hinzu, dass sich die jüngsten Entwicklungen, steigende Energiepreise und damit verbunden gestiegene Nebenkosten sowie der erhöhte hypothekarische Referenzzinssatz empfindlich auf die Situation der Mieterinnen und Mieter auswirken. Eine solche Anpassung einzig zugunsten der Vermietenden gefährdet das Gleichgewicht der Interessen.

5.2 Erläuterungen zu Artikel 269a E-OR Ausnahmen von der Missbräuchlich-

keit der Mietzinse

5.2.1 Vorbemerkungen

Die Vorlage geht unter anderem auf die Parlamentarische Initiative 17.493 (Beweisbare Kriterien für die Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten schaffen) vom 29. September 2017 zurück und bezieht sich auf die Regelung der Ausnahmen von den missbräuchlichen Mietzinsen. Am selben Tag wurden noch zwei weitere Parlamentarische Initiativen im Zusammenhang mit der Mietzinsgestaltung eingereicht. Die Parlamentarische Initiative 17.491 von Nationalrat Olivier Feller (Zeitgemässe Berechnung der zulässigen Rendite im Mietrecht)⁴¹ sah eine Ergänzung von Artikel 269 OR und damit Regel betreffend die missbräuchlichen Mietzinse vor. Diese Anpassungen wurden nicht umgesetzt, nachdem der Ständerat am 15. Dezember 2020 entschieden hatte, keine Folge