Erläuternder Bericht

gleichbaren Gemeinde für Wohnraum von vergleichbarer Art, Grösse, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (unter Berücksichtigung der energetischen Ausstattung) und Beschaffenheit in den vergangenen sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 (2) BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete wird auch zur Würdigung des vereinbarten Mietzinses bei Mietbeginn bezüglich Wohnraums in Gebieten mit durch Verordnung festgestelltem angespanntem Wohnraum herangezogen (§ 556d (1) BGB).

Mit Blick auf das Kriterium der Bauperiode enthält der Vorschlag für Artikel 269a Absatz 2 Buchstabe a mit dem Jahr 1930 eine konkrete zeitliche Grenze für die Vergleichbarkeit. Zeitliche Angaben im Gesetz für die Abgrenzung von Rechtsfolgen kennt auch das österreichische Recht. Über Mietobjekte, welche § 16 des Mietrechtsgesetzes (MRG)²⁸ unterstehen, können Vermietende und Mietende in Bezug auf die Höhe des Hauptmietzinses bis zu dem für den Mietgegenstand im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nach Grösse, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrags treffen, wenn unter anderem der Mietgegenstand in einem gestützt auf eine nach dem 8. Mai 1945 erteilte Baubewilligung erstellten oder umgebauten Gebäude liegt (§ 16 (1) Ziff. 3. MRG).

4 Grundzüge der Vorlage

4.1 Die beantragte Neuregelung

4.1.1 16.451 (Für Treu und Glauben im Mietrecht. Anfechtung des Anfangsmiet-

zinses nur bei Notlage des Mieters)

4.1.1.1 Umsetzung gemäss Initiative

Aus dem Begründungstext geht hervor, dass die Wohnungsknappheit oder die Anhebung des Mietzinses für sich allein für eine Anfechtung des Anfangsmietzinses nicht ausreichen soll. Eine solche soll nur gerechtfertigt sein, wenn der Mieter darlegen kann, dass er sich in einer Zwangslage befand und er somit keine vernünftige Alternative für ein anderes Mietobjekt gefunden hat. Der vorgeschlagene Rechtstext entspricht diesem kumulativen Erfordernis weitgehend. Zur Klarstellung wäre einzig aus gesetzestechnischen Gründen das letzte unter Artikel 270 Absatz 1 Buchstabe b aufgeführte Wort «und» zu streichen, der nachfolgende Satz leicht umzuformulieren und als Absatz 1^biszu bezeichnen

Artikel 270

Abs. 1

Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:

Bst. a auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume Mangel herrscht; oder

Bst. b der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.

Abs. 1^bis

Der Mieter muss zudem aufzeigen, dass er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage zum Vertragsabschluss gezwungen sah.