Erläuternder Bericht
Vernehmlassung 2023/107: OR (Mietrecht): Anfangsmietzins und Ort- und Quartierüblichkeit · 35 Seiten
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kann und verschiedene Arten von Gebäuden umfassen kann47. Aus der räumlichen Perspektive betrachtet, kann der Ort gemäss HIGI/WILDISEN als Oberbegriff verstanden werden. Der Ort kann, aber muss nicht Quartiere haben. «Ort» kann als Siedlungsraum verstanden werden, der in mehr oder weniger starkem Umfang in sich geschlossen ist. Regelmässig fallen gemäss HIGI/WILDISEN die Grenzen des Ortes mit den Grenzen einer Gemeinde oder einer Stadt zusammen, weshalb Weiler nicht unter den Ortsbegriff von Artikel 269a Buchstabe a OR fallen. Bei gewissen Sachverhalten kann nicht auf die Gemeindegrenzen abgestellt werden, beispielsweise wenn ein Gemeindegebiet mehrere Ortsteile umfasst48.
Der Begriff des Quartiers findet sich im Wortlaut von Artikel 269a Buchstabe a in der deutschen, französischen und italienischen Fassung. Bereits der Wortlaut von Artikel 15 Absatz 1 Buchstabe a des Bundesbeschlusses über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 30. Juni 1972 (BMM)49 bezog sich auf das Quartier. Eine Legaldefinition gibt es nicht und das Bundesgericht konnte auch in den Unterlagen der Gesetzgebungsarbeiten keine Definition finden50. In einem Leitentscheid wurde festgehalten, dass Gebäude zum gleichen Quartier gehören können, auch wenn sie sich in Stadteilen mit unterschiedlichen Postleitzahlen befinden51. Nach dem heutigen Verständnis bezeichnet das Quartier eine administrative Einteilung einer Stadt oder des Teils einer Stadt, mit einem eigenen Erscheinungsbild («Physionomie») und einer gewissen Einheit5253. Es bildet ein Ensemble in historischer, geographischer, soziologischer oder administrativer Hinsicht. Das Quartier setzt auch eine gewisse Ausdehnung voraus und es kann nicht auf einige Gebäude oder Häuserblocks begrenzt werden. Nach der bundesgerichtlichen Einschätzung besteht kein Anlass, dem Wortlaut von Artikel 269a Buchstabe a OR einen engeren Quartierbegriff zugrunde zu legen. Insbesondere kann das Verständnis des Quartiers nicht auf einen homologen architektonischen Komplex reduziert werden. Aus Artikel 11 Absatz 1 VMWG leitet das Bundesgericht im Weiteren ab, dass ein Quartier eine gewisse Fläche beansprucht und heterogen sein kann54. Häufig dürfte die administrative Aufteilung einer Stadt oder die Einteilung in historische Viertel entscheidend sein. Ausnahmen sind nach der bundesgerichtlichen Auffassung denkbar, wenn sich ein Mietobjekt an der Grenze von zwei Quartieren befindet. Eine allgemeine Regel kann nach der Auffassung des Bundesgerichts nicht festgelegt werden. Die Abgrenzung ist im Wesentlichen von der tatsächlichen Situation und der Geschichte des Ortes abhängig55.
Artikel 269a Buchstabe a OR und Artikel 269a Absatz 1 Buchstabe a E-OR, jeweils in der deutschen, französischen und italienischen Version, erwähnen den «orts- oder quartierüblichen» Mietzins. Entsprechend HIGI/WILDISEN wird anstelle der Ortsüblich-
47 BGE 136 III 74 E. 2.2.1 S. 78.
48 PETER HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, Art. 269a N. 27 ff., in: Peter Higi/Anton Bühlmann/Christoph Wildisen, Zürcher Kommentar Obligationenrecht, Art. 269-273c OR, Die Miete, Zürich 2022 (zit.: ZK-HIGI/WILDISEN, Art. N.).
49 AS 1972 1502; SR 221.213.1.
50 BGE 136 III 74 E. 2.2.1 S. 77.
51 BGE 136 III 74 E. 2.2.1 S. 77 mit Hinweis auf BGE 123 III 317 E. 4b/ee S. 322.
52 In BGE 136 III 74 E. 2.2.1 S. 77 wird im Anschluss an diese Ausführungen in einer Klammer das folgende Zitat gemacht: «cf. Le Grand Robert de la langue française».
53 ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 269a N. 32, gebrauchen auch die Bezeichnung «Ort» im Ort.
54 BGE 136 III 74 E. 2.2.1 S. 77 f. In Bezug auf die Heterogenität mit Hinweis auf Peter Higi, Zürcher Kommentar, 4. Auflage 1998, N. 34 zu Art. 269a OR.
55 BGE 136 III 74 E. 2.2.1 S. 78, mit weiteren Hinweisen auf die Lehre (Bysang und Higi).