Erläuternder Bericht

sogenannten «altrechtlichen Wohnungen» in Gemeinden der Fall ist, in denen aufgrund von Artikel 6 Absatz 1 des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG)⁹⁹ keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden dürfen. Solche Konstellationen führen erfahrungsgemäss zu Preiserhöhungen und damit häufiger zu missbräuchlichen Mietzinsen.

Die strengeren Anforderungen gemäss Artikel 270 E-OR dürften einerseits zur Folge haben, dass weniger Anfechtungen des Anfangsmietzinses erfolgen, führen aber andererseits auch zu einem tendenziell erhöhten Abklärungsbedarf im Einzelfall, was eine Mehrarbeit für die Schlichtungsbehörden und Gerichte zur Folge haben kann.

Der Artikel 269a E-OR sieht insbesondere eine Reduktion der Anzahl Vergleichsobjekte für den Nachweis der Orts- oder Quartierüblichkeit des Mietzinses sowie die Kategorisierung einzelner Merkmale vor. Dies vereinfacht die Beweisführung und reduziert den Aufwand der beweisbelasteten Partei. Gleiches gilt für die Variante, wobei hier als zusätzliche Vereinfachung die Möglichkeit wegfällt, dass der Richter mit Bezug auf einzelne Merkmale fehlende Eigenschaften nach seinem Ermessen durch die Berücksichtigung anderer, zusätzlicher oder höherwertiger Eigenschaften ausgleicht.

Die Reduktion der Anzahl Vergleichsobjekte dürfte zur Folge haben, dass die Orts- und Quartierüblichkeit häufiger geltend gemacht wird. Dies kann einerseits zu einer Zunahme der Streitfälle führen, indem die Anfechtung des Anfangsmietzinses durch die Mieterschaft begünstigt wird, sich die Vermieterschaft einem Senkungsbegehren zur Anpassung des Mietzinses an einen gesunkenen Referenzzinssatz besser widersetzen kann und eine Mietzinsanpassung gestützt auf die Orts- und Quartierüblichkeit einfacher ist. Andererseits kann die Anpassung einen tieferen Aufwand für die Schlichtungsbehörden und Gerichte zur Folge haben, indem bei der Anwendung der Orts- und Quartierüblichkeit ein geringerer Beweisaufwand resultiert. Dies ist insbesondere bei der Variante der Fall, da dort im Gegensatz zur Parlamentarischen Initiative kein Mehraufwand im Zusammenhang mit dem Ausgleich fehlender Eigenschaften möglich ist.

Zusammenfassend entfalten die Anpassungen bei der Anzahl der Streitfälle wie auch beim Aufwand pro Streitfall sowohl eine zunehmende als auch eine senkende Wirkung. Aus diesem Grund ist es schwierig abzuschätzen, ob sich der Umsetzungsaufwand der zuständigen Behörden insgesamt erhöhen oder vermindern wird. Es ist abschätzbar, dass sich insgesamt unter dem Strich keine grossen Veränderungen ergeben werden.

6.6 Auswirkungen auf die Gesellschaft

Sowohl die vorgeschlagene Anpassung im Bereich der Anfechtung des Anfangsmietzinses als auch die Variante haben die Auswirkung, dass die Rechtsposition der Vermieterschaft gegenüber dem geltenden Recht verstärkt wird. Dagegen können sich sowohl die vorgeschlagene Anpassung im Bereich der Orts- und Quartierüblichkeit als auch die Variante sowohl zugunsten der Vermieterschaft als auch zugunsten der Mieterschaft auswirken. Da sich die Vorteile für die Mieterschaft nicht nur bei der Anfechtung einer Mietzinserhöhung, sondern insbesondere auch bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses ergeben, dieses Recht aber eingeschränkt wird, wirken sich die Vereinfachungen bei der Anwendung der Orts- und Quartierüblichkeit insgesamt überwiegend zugunsten der Vermieterschaft aus. Die Schlichtungsbehörden für Mietangelegenheiten berichten dem BWO halbjährlich über den Stand der Schlichtungsverfahren.